都心高級マンション市況レポート ～1億円が“当たり前”になった今、どう選ぶか～

2025年も、都心の高級マンション市場は高値圏を維持したまま推移しています。
一方で、エリアや物件ごとの「価値の差」がはっきりしてきたことで、
同じ1億円台でも“選び方”によって将来の資産性が大きく変わる局面に入っています。

本記事では、最新の公表データやニュースをもとに、
港区を中心とした都心プレミアムエリアの売買・賃貸の動きを整理し、
Anseraとしての視点もあわせてお伝えします。

1東京都心の中古マンション価格は9年で約1.4倍に

複数の調査によると、東京都の中古マンション価格は
この9年でおよそ1.4倍まで上昇したとされています。
特に23区のファミリー向け物件では、平均価格が1億円を超え、
「1億円台前半」がファミリー層の新しい標準価格帯になりつつあります。

一方で、価格の上昇は一様ではありません。
築年数が浅く、駅徒歩10分圏内・都心6区（千代田・中央・港・新宿・文京・渋谷）といった
条件がそろう物件は、平均よりもさらに高い水準で推移しています。
逆に、築年が進んだ郊外エリアでは、上昇が鈍化しているエリアも見られ、
「立地とスペックによる格差」がより明確になってきました。

2都心3区は高値圏で“成熟フェーズ”へ

都心3区（港・千代田・中央）の中古マンション成約価格は、
ここ数か月で急騰こそ落ち着いたものの、高値圏を維持したままです。
特に港区では、10億円を超える超高額住戸や、
坪単価2,000万〜3,000万円クラスのレジデンスが引き続き取引されており、
世界的にも希少なマーケットが続いています。

一方で、1億〜2億円台のボリュームゾーンでは、
品川・目黒・渋谷・文京など周辺エリアにも選択肢が広がってきました。
同じ予算でも、
「港区で専有面積を絞ってアドレスと眺望を取るのか」
「目黒・渋谷で少し広さと住みやすさを優先するのか」
というように、価値観によって戦略が分かれる局面です。

港区の中でも、ブランドタワーや大規模レジデンスは
依然として高い資産性スコアを維持しており、
“どのマンションを選ぶか”“どの向き・どの階を押さえるか”が
10年後のリターンを左右するフェーズに入っています。

3高級賃貸も過去最高水準へ――月額100万円ゾーンの動き

賃貸市場も同様に、都心部では賃料の上昇が続いています。
23区のファミリー向け賃料は平均24万円を超え、シングル向けも過去最高を更新。
特に、港区・渋谷区・目黒区などの高級賃貸エリアでは、
月額100万円前後のレジデンスへの需要が底堅く推移しています。

また、世田谷区用賀の「THE GRANDUO YOGA」に代表されるように、
城南エリアでも「少戸数・高付加価値」の高級レジデンスが供給され始めました。
都心のタワーマンションだけでなく、
低層でプライバシー性の高いレジデンスを選ぶ富裕層も増えています。

売買価格の高騰によって、
本来は購入を検討していた層が「いったん高級賃貸を選ぶ」というケースも増加傾向にあり、
このことが高級賃貸ゾーンの賃料を支えています。

4今、都心の高級物件をどう選ぶか ― Anseraの視点

価格だけを見れば、「もう高すぎるのでは」と感じられるフェーズです。
しかしデータを見ると、都心の好立地マンションには
依然として実需・投資の両面から厚い需要があり、
「きちんと選べば、まだ戦略的な購入余地がある」というのが私たちの見立てです。

Anseraとして、都心の高級マンションをご検討中のお客様には、次の3点を重視していただくことをお勧めしています。

1）無理のない総予算の中で、「立地」「眺望」「建物グレード」のどこを最優先するかを明確にすること
2）10年後・20年後に「売却」「賃貸運用」のどちらも選べる“出口の柔軟性”を持った物件を選ぶこと
3）ブランドや話題性だけでなく、管理状態・修繕の計画など、長期的な維持力をチェックすること

都心の高級マンションは、単なる「住まい」であると同時に、
ご家族のライフプランと資産計画を支える大きなピースでもあります。
Anseraでは、購入・売却・賃貸・管理をワンストップでサポートし、
「住んで心地よい」と「資産として安心できる」の両立をお手伝いいたします。

都心の高級マンションに関するご相談がございましたら、
どうぞお気軽にお問い合わせください。