首都圏新築マンション、供給減でも価格上昇 1〜2億ゾーン都心区分オーナーが見るべきポイント

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0．今日のニュースのポイント
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首都圏の新築分譲マンション発売戸数は1,316戸と、前年比▲28.2％で4カ月ぶりの減少。

一方で1戸あたり平均価格は9,895万円、㎡単価は153.8万円といずれも6カ月連続で上昇し、過去最高水準を更新。

東京23区の平均価格は約1億5,000万円台まで上昇しており、1〜2億ゾーンの「標準的な都心70㎡」が、いよいよ2億円に近づきつつある。

港区「Brillia Tower乃木坂」など、数億円クラスの都心タワーは即日完売となる一方で、全体の初月契約率は63.0％とやや減速している。

新築・中古ともに価格は高止まり〜緩やかな上昇が続いており、1〜2億レンジの区分オーナーにとって「売り時・組み替え時」を慎重に見極める局面。

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1．10月の新築マンション市況：供給は減少、価格は過去最高圏
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不動産経済研究所の最新レポートによると、2025年10月の首都圏（1都3県）新築分譲マンション発売戸数は1,316戸。前年同月比で▲28.2％と大きく減少し、4カ月ぶりのマイナスとなりました。特に東京23区は535戸と、▲34.4％の大幅減です。

一方で価格は上昇が続いています。首都圏全体の1戸あたり平均価格は9,895万円（前年比+7.1％）、㎡単価は153.8万円（同+11.5％）と、いずれも6カ月連続で上昇し、統計開始以来の最高水準近辺にあります。平均専有面積は約64㎡で、「6,000万円〜1億円台のファミリータイプ」が相場の中心です。

初月契約率は63.0％と、前年同月から20ポイント以上低下しており、「出せば即完売」という局面からは明らかにトーンダウンしています。ただし在庫戸数は5,495戸まで減少しており、供給抑制によって“売れ残りリスク”は一定程度コントロールされている状況です。

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2．東京23区の平均価格は約1.5億円──1〜2億ゾーンの標準値が切り上がり
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同レポートでは、東京23区の新築マンション平均価格が1億5,313万円、㎡単価が252.5万円と報告されています。前年同月比で価格は+18％、単価は+34％前後の上昇で、「都心プレミアム」が首都圏平均を大きく引き上げている構図です。

専有面積を60〜70㎡台と想定すると、23区の“標準的なファミリータイプ”でも1.3〜1.8億円レンジに収まりやすくなっており、1〜2億ゾーンの中央値そのものがじわじわ切り上がっているといえます。

Anseraがメインで扱う「1〜2億レンジの都心区分」は、この統計上のボリュームゾーンとかなり重なります。

港区・千代田区・中央区・渋谷区・目黒区の新築〜築浅

50〜80㎡台の2LDK〜3LDK

といった条件の物件は、今後も新築価格の上昇に引っ張られる形で、中古・リセール価格も高止まりしやすいエリアと言えるでしょう。

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3．Brillia Tower乃木坂に見る「数億円タワー」の需給
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今回の統計では、即日完売物件として3物件・26戸が挙げられ、その1つが港区南青山の「Brillia Tower乃木坂」です。1期20戸が平均7.6倍、最高49倍という倍率で即日完売したとされています。

同物件は、

東京メトロ千代田線「乃木坂」駅徒歩1分

南青山アドレス、国立新美術館至近

2LDK〜3LDK、専有面積65〜120㎡超

といった条件の“都心ど真ん中”タワーで、現在の販売情報では、70㎡台2LDKが約4.2億円で案内されている住戸も確認できます。

このクラスになると価格レンジは「2〜5億円」、場合によってはそれ以上です。
しかし、

駅徒歩1分

ブランド立地＋眺望

スモールラグジュアリー（70〜90㎡台中心）

が揃うと、依然として強い実需があり、即日完売クラスの需要がつくことが今回の事例から読み取れます。

Anseraとしては、

2〜5億レンジの“準ペントハウス級”区分

100㎡未満だがロケーションとブランド性で勝負する物件

に関しては、「単価は高くても、コンセプトとストーリー次第で売り切れるマーケット」であることを再確認するニュースと言えます。

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4．中古マンション市場も1〜2億ゾーンの値持ちが強い
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新築だけでなく、中古マンション市場も高止まり傾向が続いています。東京カンテイの10月データでは、首都圏の中古マンション70㎡換算価格は6,115万円で15カ月連続の上昇、東京23区では11,183万円と18カ月連続で上昇しています。

70㎡換算で1.1億円前後ということは、

築浅〜中堅の都心区分ファミリータイプ

1〜2億レンジの多くの物件

が、依然として強い売り手市場の中にあることを示しています。
一方で、金利上昇・生活コスト増を背景に、購入側の選別姿勢は確実に強まっており、「何でも高値で売れる」状況ではありません。

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5．1〜2億レンジの都心区分オーナーが今考えるべきこと
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今回のデータから、Anseraのお客様（1〜2億レンジの区分オーナー・購入希望者）が意識すべきポイントを整理します。

■売却を検討しているオーナー様へ

新築価格は過去最高圏、中古も1〜2億ゾーンは依然として高値水準。

ただし初月契約率の低下が示す通り、「価格を付けすぎると動かない」局面に入りつつある。

売却タイミングとしては「まだ悪くない」が、**価格設定の精度と販売戦略の差**が今まで以上に結果を分けるフェーズ。

■購入・住み替えを検討している方へ

1〜2億レンジの“標準的な都心70㎡”は、今後も新築価格に連動しやすく、急激な値下がりは想定しづらい。

その一方で、2〜5億レンジの一部高額物件は、金利・景気動向次第でボラティリティが大きくなりやすい。

「立地・眺望・管理水準・レアリティ」が揃った物件は、長期的に見れば依然として希少資産であり、**納得できる1件に出会えたときに動ける準備**が重要。

■Anseraとしてのスタンス

1〜2億レンジの都心区分については、

　「今売るべきか／持ち続けるべきか／別の物件に組み替えるべきか」
　を、オーナー様のライフプランと資産戦略の両面から一緒に設計していきます。

2〜5億レンジの超高額帯については、Brillia Tower乃木坂のような“例外的に強い物件”と、そうでない物件の線引きを冷静に見極めることを重視します。

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6．まとめ──「高く売れる時期」から「選ばれる物件だけが高く売れる時期」へ
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10月の首都圏新築マンション市況は、

供給は減少

価格は最高水準

契約率はやや減速

という、「量は絞りつつ、値段は上げている」局面でした。

1〜2億レンジの都心区分オーナーにとっては、

まだ“売り場”としては悪くないが、

今後は「立地・仕様・管理・眺望」など、物件ごとの差がよりはっきりと価格に出る

フェーズに入っていきます。

Anseraでは、単なる相場観ではなく、

具体的なマンション名・階数・眺望

賃貸需要・管理の質・将来の修繕計画

まで踏み込んだうえで、**1〜2億レンジの都心区分マンションをどう動かすべきか**を一緒に考えていきます。
売却・購入・賃貸運用を迷われている方は、まずはお気軽にご相談ください。

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