ANSERA JOURNAL
市況・マーケットレポート
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東京23区の新築平均価格は約1.3億円へ ～「新築1.3億時代」に都心区分オーナーが考えること～
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0．今日のニュースのポイント
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2025年度上半期（4〜9月）、東京23区の新築マンション平均価格は約1億3,309万円と、過去最高を更新。
9月単月では平均価格約1億3,700万円台、平米単価200万円超と、「新築は1.3億〜」が当たり前の水準に。
一方で供給戸数は減少傾向で、初月契約率も5割台と、価格だけで突っ走っているわけではありません。
新築がここまで上がったことで、中古1〜2億・2〜5億・5〜20億のそれぞれのゾーンで、「新築との距離」が改めて重要になっています。
本記事では、「新築1.3億時代」が都心区分マンションオーナーにとって何を意味するのかを、価格帯別に整理します。
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1．東京23区・新築平均価格「約1.3億円」という数字の意味
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最新の市場動向によると、2025年度上半期（4〜9月）に東京23区で販売された新築分譲マンションの平均価格は、約1億3,309万円でした。
前年同期から約2割の上昇で、年度上半期としては3年連続の1億円超・過去最高更新という位置づけです。
さらに、2025年9月単月のデータを見ると、
平均価格：約1億3,700万円台
平米単価：200万円台後半
という数字が出ており、いわゆる「億ション」が例外的ではなく、新築ファミリー物件の“普通の価格帯”になりつつあることが分かります。
一方で、
供給戸数は前年同月比で減少
初月契約率は5割台と、決して絶好調とは言えない水準
となっており、「高くても飛ぶように sold out」という状況ではありません。
それでもなお平均価格がここまで押し上げられている背景には、
土地・建築費の上昇
都心部の希少立地への集中
高額帯を受け止められる一部の富裕層・法人需要
が重なっていると考えられます。
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2．新築1.3億時代と「1〜2億×50〜80㎡」中古コアゾーン
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まず、Anseraが主に注目している【1〜2億 × 50〜80㎡】の中古区分マンションです。
新築の平均が「1.3億」「平米200万円超」という世界になると、
都心5区の新築では、60〜70㎡でも簡単に1.5〜2億レンジに乗る
駅距離や眺望に妥協したとしても、新築で1億を切る選択肢はかなり限られる
といった状況になります。
その結果、
「新築で60㎡台を1.7億で買うなら、
築10〜20年の良質なマンションで70〜80㎡・1.3〜1.5億のほうがバランスが良いのでは？」
という見方をする実需層が、確実に増えていきます。
つまり、
立地
管理状態
建てられた時代のクオリティ（2000年代前半〜中盤など）
がしっかりしている【1〜2億 × 50〜80㎡】の中古は、
「新築の価格上昇によって、むしろ相対的な魅力が増しているゾーン」と捉えることができます。
オーナー様の立場からすると、
売却を検討する際は「新築の価格表」と並べて、自分の物件の“割高／割安”を冷静に確認する
賃貸に回す場合も、「新築の賃料レンジ」との距離感を意識して賃料設定を行う
ことが、これまで以上に重要になります。
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3．2〜5億ゾーンは「新築との直接比較」がさらにシビアに
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次に【2〜5億 × 50〜80㎡】のゾーンです。
この価格帯は、
位置づけとしては「高級だが、完全な超富裕層専用というほどではない」
買い手は、港区・渋谷区・目黒区など複数エリアを横断して比較検討する
という特徴があります。
新築の平均価格が1.3億台に乗ってくると、
2〜3億の新築・中古、3〜5億の新築・中古の差は、
「広さ」
「眺望」
「共用部のグレード」
「将来の賃貸力」
といった要素で厳しく見比べられます。
特にこのゾーンで注意したいのは、
スペック的には1.5〜2億クラスだが、相場上昇に引っ張られて2.5〜3億で売り出している物件
新築の価格表だけを見て「うちもこのくらいで出せるはず」と考えてしまうケース
です。
新築1.3億時代とはいえ、
ブランド力
駅距離
階数・眺望
管理・修繕の履歴
が平均的な物件が、**新築と同じかそれ以上の単価で並んでしまうと、買い手の目には「割高な中古」に映ります。**
Anseraとしては、2〜5億ゾーンの売却相談では、必ず
「同じ予算帯の新築」
「少し広め・少し狭めの他エリア物件」
との比較マトリクスを作り、
「この価格帯であなたの物件を選ぶ理由は何か？」
を一緒に言語化するようにしています。
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4．5〜20億・100㎡超は「新築価格より物件ストーリー」
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【5〜20億 × 100㎡以上】のゾーンは、
資産10〜100億クラスの個人・ファミリー
ファミリーオフィスや海外富裕層
が中心となる世界です。
このレンジの買い手は、
価格よりも「場所・眺望・世界観」に価値を見出す傾向が強く、
新築の平均価格が1.3億であろうと、それ自体は大きな判断材料ではありません。
むしろ、
新築で同等グレードの100〜150㎡を確保すると、20億〜の世界になってしまう
新築にはない低層レジデンスや、完成済みタワーの高層プレミアムフロア
と比較したときに、
「あなたの物件がどういうポジションにいるか」
を示すことが決定的に重要です。
このゾーンでは、
一般ポータルの価格比較よりも
個別のストーリー（建築家、眺望、過去の使われ方、将来の賃貸力）
水面下でのマッチングや、グローバルな顧客ネットワーク
が価格形成に直結します。
新築1.3億のニュースは、
このゾーンのオーナーにとっては「世の中の基準がそこまで上がっている」という一つの背景情報、
くらいの位置づけと捉えるのが現実的です。
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5．Anseraがオーナー様と一緒に確認したい3つのチェックポイント
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最後に、「新築1.3億時代」を前提に、Anseraとしてオーナー様と一緒に確認したいポイントを3つ挙げます。
① 自分の物件は、
【1〜2億×50〜80㎡】【2〜5億×50〜80㎡】【5〜20億×100㎡以上】
のどのゾーンに属するかを、まずははっきりさせる。
② そのゾーンで、
「新築で同じ予算を出した場合に買える物件」と
「自分の物件」を、広さ・眺望・共用部・賃貸力で比較してみる。
③ 売却・賃貸・保有継続の3パターンそれぞれで、
手取り
リスク
将来の選択肢（次の住み替え・相続・事業投資など）
を数値で整理し、「どの選択が自分の人生プランに合っているか」を考える。
新築の平均価格が1.3億を超えたからといって、
「今すぐ売るべき」でも「絶対に持ち続けるべき」でもありません。
大切なのは、
新築と中古の“距離感”を冷静に把握すること
ご自身の物件と、新築の価格・スペックを同じ目線で比較してみること
そのうえで、売却・賃貸・保有の3つをフラットに並べて検討すること
だと考えています。
Anseraでは、都心5区（港・中央・千代田・渋谷・目黒）を中心に、
お持ちの区分マンションについて
「新築1.3億時代の中での立ち位置」を整理する個別相談を承っています。
マンション名とおおよその平米数だけでも構いません。
「うちの物件は新築と比べてどう見えるのか？」
気になったタイミングで、ぜひお気軽にご相談ください。
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