ANSERA JOURNAL
マンション解説
ブランズシティ品川テラス｜帆船を思わせる建築、間取りと定期借地権を読む
ブランズシティ品川テラスを公式CG・配置図・間取りなど10点で解説。品川駅徒歩13分、216戸の建築と共用空間、SC・SL・SAプラン、先着順価格、定期転借地権・地代・解体準備積立金、引渡し時期と購入前の確認点を整理します。
帆を思わせる庇、緑の向こうに続く入口。港南で、住まいの「帰る風景」を選ぶ。ブランズシティ品川テラスは、地上14階・216戸の新築マンションです。品川駅の港南口から徒歩13分。東京海洋大学の土地活用事業から生まれた計画には、水辺の街の記憶を建築へ移す工夫と、定期転借地権という土地の利用方法があります。
この記事は、2026年11月6日に確認した公式資料をもとに、外観・共用空間・3つの間取りを読み解き、価格の内訳と毎月の費用まで整理した購入検討ガイドです。現地の完成建物を取材した記事ではありません。冒頭の画像はエントランスラウンジ完成予想CG（出典：東急不動産・物件公式サイト）。家具、植栽、仕上げは計画段階の表現です。
最初に押さえたい、価格・規模・入居時期
確認時の公式物件概要では先着順35戸を販売中。販売価額は8,740万円〜1億4,240万円です。この金額には、建物代に加えて土地の前払い賃料が含まれます。土地の所有権を取得する物件と同じ内訳ではないことを、最初に押さえておきましょう。
| 所在地 | 東京都港区港南四丁目29番5（地番） |
|---|---|
| 規模・構造 | 総戸数216戸／鉄筋コンクリート造・地上14階 |
| 敷地面積 | 4,000.60㎡ |
| 今回の販売 | 先着順35戸／2LDK〜4LDK／64.05〜80.57㎡ |
| 販売価額 | 8,740万円〜1億4,240万円（前払い賃料・建物消費税を含む） |
| 竣工予定 | 2026年11月中旬 |
| 引渡し予定 | 2027年1月下旬 |
| 土地・建物 | 土地：定期転借地権の準共有 住戸：区分所有権 |
| 土地の利用期間 | 2025年2月20日〜2098年5月31日（解体期間を含む） |
| 売主 | 東急不動産・総合地所・よみうりランド・長谷工コーポレーション |
| 施工・管理 | 施工：長谷工コーポレーション 管理：東急コミュニティー（日勤） |
上表の販売条件は情報公開日11月2日・取引条件の有効期限11月6日の資料に基づきます。次回更新予定日は11月16日です。35戸は今回の先着順販売戸数であり、建物全体の未販売戸数を示すものではありません。更新後の在庫・価格は確認が必要です。竣工予定日と鍵を受け取れる日は別で、11月の竣工をもって直ちに入居できるという意味でもありません。
外観を読む。水平な庇と、垂直に伸びる線
公式のデザインテーマは「VOYAGE」。長谷工コーポレーションの力石和之氏による説明では、運河と港、大学の緑を背景に、帆船を外観のモチーフとしています。横へ重なる庇や床のラインに対して、縦に伸びる部材が輪郭を引き締める。完成予想CGでは、角の窓と上部の庇が建物の端に表情をつくっています。
塔の高さを強調する建築とは違い、この計画では横に連なるバルコニーと、入口に近い低層部も見どころになります。帰宅の際に見上げる角度、道路の反対側から見る輪郭、窓際から見える庇。外観の好みを、住む場所からの見え方へ置き換えると、住戸選びが具体的になります。
公式資料は低炭素建築物の認定取得も案内しています。ただし、認定だけで個別世帯の光熱費や室温は確定しません。窓の方位、住戸の位置、設備の仕様とあわせて確認したい項目です。
素材写真には、細い筋を持つ面、石のような凹凸、暗い色の面が組み合わされています。同じ灰色でも、光が当たる向きで表情が変わる構成です。写真は使用予定素材を撮影したもので、完成後の壁面そのものではありません。実物サンプルでは色だけでなく、継ぎ目や手触りも確かめるとよいでしょう。
入口と庭。毎日の経路を配置図で確かめる
メインエントランスに加えて、車寄せを設けたサブエントランスを計画。CGでは低い庇と石調の壁、植栽が車の停まる場所を囲みます。雨の日に荷物を降ろす場面まで想像できますが、庇の範囲や乗降位置の寸法はCGだけで確定できません。
敷地配置イラストは、共用部と住棟の位置関係を確認するための一枚です。入口からエレベーター、駐輪場から住戸、ゴミ置場まで。普段使う経路を指でたどってみると、建物の印象とは別に、自分の生活に合うかを考えられます。
公式紹介のハーバーガーデンは「協定公園」です。居住者だけの専用庭と決めつけず、一般の方が通れる範囲、利用時間、維持管理の分担を確認しましょう。植栽計画ではタブノキやシラカシ、大学キャンパスにも見られるクスノキなどが紹介されています。CGの樹木は入居時の成長状態を保証するものではありません。
共用空間は、見た目と使い方を一緒に読む
ラウンジの高さと、家具の低さ
冒頭のエントランスラウンジには、二層吹き抜けと帆布のオブジェが描かれています。縦に長い空間の足元へ低いソファを置き、通り抜ける場所と座る場所をつくる構成。公式ランドスケープページには、フォワードスタイル代表・南部昌亮氏のデザインメッセージが掲載されています。建物全体の設計・施工と、共用空間のデザイン紹介は区別して読む必要があります。
ワークラウンジと屋外テラス
ワークラウンジのCGには、中央の大きなテーブルと窓際の席が描かれています。自宅の部屋数を増やす前に、こうした共用空間をどの程度使うかを考えるのも一つの方法です。ただし、オンライン会議ができるか、通話や飲食が許されるか、予約が必要かは、設備があることとは別の条件です。
公式資料は居住者向けのフリーWi-Fiを案内しています。通信速度や席の空き具合を保証する記載は、今回の資料では確認できません。仕事に使うことを購入理由にするなら、利用規約と通信条件を先に確認したいところです。
テラスは室内の席とは異なり、空の明るさや風を感じられる場所として計画されています。実際に使える時間、悪天候時の扱い、隣接住戸への音の配慮も確認項目です。共用部の家具・備品は今後変更される場合があります。
日常を支える設備と、台数の確認
1階のゴミ置場は24時間利用可能と案内され、冷凍・冷蔵宅配ボックス、ペット足洗い場、防災倉庫も計画されています。トランクルームは12区画で、全216戸に一つずつある設備ではありません。
- 駐車場は67台（機械式66台・身障者用1台）。月額34,000〜50,000円。
- 自転車置場は303台。うちチャイルドシート対応95台で、月額200〜300円。
- バイク置場は3台、月額5,000円。トランクルームは月額5,000円。
設置台数から自分の利用枠が確保できるとは判断できません。抽選・優先順位、車の全長・全幅・重量・高さ、電動自転車の適合サイズまで、希望住戸の申込み前に確認してください。
間取り3例。部屋数より、家具と収納の置き方を見る
計画全体では216戸中163戸が南向き、162戸が3LDKと公式サイトに記載されています。ここで紹介するのは公開プラン3例です。図面の公開は、そのタイプの全階・全住戸が販売中であることを意味しません。WICは人が入れる収納、Nは納戸の略です。
SCタイプ
67.82㎡・3LDK、可動収納の前後を比べる
SCの図面では、リビング・ダイニングは11.1畳、キッチンは3.5畳。洋室2と洋室3の間に可動収納「ウゴクロ」の可動範囲が示されています。図面上の洋室2は4.4〜5.0畳、洋室3は3.8〜4.4畳。収納を動かしても、住戸全体の面積が増えるわけではありません。
子ども部屋を二つにする、片方を書斎にするなど、使い方ごとにベッドと机を置いて確かめたいプランです。可動部分の操作方法、家具を置いた状態で動かせるか、音や照明の扱いは実物・仕様書で確認しましょう。
SLタイプ
80.10㎡・3LDK、居間と個室の広さを取る
リビング・ダイニング14.3畳、キッチン3.9畳、洋室は7.2畳・5.3畳・5.0畳という構成です。3か所のWICと納戸が示され、個室と収納の配分を読み取りやすいプランです。窓が複数面にありますが、図面だけで実際の日当たり、眺望、周囲からの視線までは判断できません。
浴室は1620サイズの表示。窓、柱、家具の位置を照合し、食卓とソファを置いたあとに人が通る幅を確認します。避難用バルコニーとサービスバルコニーは用途や利用条件を分け、家具の置ける範囲を管理規約で確かめてください。
SAタイプ
80.57㎡・4LDK、個室を一つ多く持つ
SAはSLと近い面積で、部屋数が一つ多い4LDKです。図面上のリビング・ダイニングは12.0畳、洋室は7.0畳・5.8畳・4.5畳・4.1畳。居間の広さ、収納の数、個室の独立性を見比べると、同じ80㎡前後でも住み方が違うことが分かります。
「4LDKだから広い」と一括りにせず、4.1畳の部屋に何を置くかを先に決める。全室を寝室にする場合と、書斎・収納室を含めて使う場合では、必要な家具も動線も異なります。間取り図は計画段階のもので、最終的には対象住戸の契約図面を確認してください。
定期転借地権とは。この物件の契約で確かめること
この物件では、東京海洋大学の土地を東急不動産が借り受け、購入者へ転貸する方式です。住戸は所有し、土地は期限付きで利用すると整理すると理解しやすくなります。土地の所有権が付くマンションではありません。
公式概要の期間は2025年2月20日〜2098年5月31日で、解体期間を含みます。「約70年」という紹介を、購入した日から新たに70年が始まるという意味で受け取らないことが大切です。満了までに更地返還し、建物の買取り請求、契約更新、築造等による期間延長はできないと案内されています。
- 売却・賃貸：東急不動産と土地所有者の承諾が必要です。公式の借地権解説では、賃貸は定期建物賃貸借契約とする条件も記載されています。承諾の手続き・費用・条件を確認します。
- 地代：現在の月額だけでなく改定条件を確認。公式解説では土地の公租公課に基づく改定を案内しています。
- 解体準備積立金：将来の解体・返還に備える費用です。現在の設定額で将来も固定されるとは限らず、公式解説は見直しを行うとしています。
- 住宅ローン：融資期間・対象となる費用・借入可能額は、利用金融機関と本人の審査条件を確認。所有権物件と同じ条件で借りられるとは断定できません。
転勤や家族構成の変化で途中売却する場合も含め、何年住む予定かを整理しましょう。将来の売却価格・賃料・買い手の付きやすさは、今回の資料では確認できません。定期借地権であることだけを根拠に「割安」「値上がりする」と評価することはできません。
価格の内訳と、住宅ローン以外の支払い
最低販売価額8,740万円の公表内訳は、前払い賃料38,682,404円＋税込建物価額48,717,596円です。前払い賃料は販売価額に含まれているため、同じ金額を別途もう一度足すものではありません。一方で月額地代は別に公表されています。
| 月額の項目 | 公表額 |
|---|---|
| 管理費 | 15,500〜19,500円 |
| 修繕積立金 | 9,600〜12,100円 |
| 地代 | 11,710〜14,740円 |
| 解体準備積立金 | 11,500〜14,400円 |
| 定借事務手続業務費 | 550円 |
| 借地範囲外利用料 | 400〜500円 |
| インターネット | 1,199円 |
| rimoco＋サービス | 385円 |
| スカパーJSAT | 275円 |
上記は公式概要に掲載された各項目の範囲です。最低額どうしを足して、特定住戸の月額とすることはしていません。検討住戸の費用明細で合計し、駐車場などの選択費用、住宅ローン返済、税金・保険を加えて家計と照合してください。
一時金として、修繕積立基金115万2,900〜145万300円、管理準備金1万5,500〜1万9,500円も公表されています。購入時の諸費用全額を表すものではありません。登記やローン等の費用を含めた資金計画書を受け取り、前払い賃料の中途売却時の扱い、解体積立金の精算条件も契約資料で確認しましょう。
検討住戸の価格・毎月の負担・入居時期を、購入前に整理する →
品川と天王洲。駅名より、入口までの道を見る
| 利用する駅 | 公式の徒歩表示 |
|---|---|
| 品川駅・港南口 | 13分 |
| 天王洲アイル駅・東京モノレール中央口 | 6分 |
| 天王洲アイル駅・りんかい線 | 10分 |
同じ「天王洲アイル」でも、モノレールとりんかい線は徒歩時間が異なります。徒歩分数は分速80mで計算した公式表示で、信号待ちや改札からホームまでの時間ではありません。普段使う路線を決めて、駅入口から建物までを実際に歩いて確かめたい立地です。
公式交通ページには列車やタクシーの所要時間もありますが、列車の注記は2024年5月時点のダイヤです。ここでは現在の通勤時間として再掲せず、利用予定の曜日・時間帯での経路確認を勧めます。品川周辺の再開発計画も、入居時点で利用できる施設と将来計画を分けて考えてください。
生活環境と、現地で確かめたいこと
公式の周辺紹介では、マルエツ港南ワールドシティ店まで約60m、港南緑水公園まで約150m、京浜運河沿緑地まで約260mと案内されています。日常の買物と散歩の行き先を具体的に描ける距離情報です。ただし、店舗の現時点の営業時間・品揃えや将来の営業継続は、本記事では確認していません。
学校の案内には港南小学校・港南中学校が掲載されていますが、公式ページ内で徒歩分数の表記が一致していません。本記事では分数を断定せず、入居年度の通学区域を港区の案内で確認し、子どもと通学経路を歩くことを購入前の確認事項とします。保育園が近くにあることと、入園枠が確保できることも別です。
- 窓まわり：海岸通りなど周辺道路の音、窓を開けた際の聞こえ方、向かいの建物からの視線を希望階・方位で確認。
- 水辺と防災：港区の最新ハザードマップで所在地を照合し、浸水想定、避難経路、建物の設備配置と非常時対応を確認。本記事で個別敷地の災害リスクを判定したものではありません。
- 足元の経路：雨天時の駅への道、ベビーカーでの段差、自転車の出入り、荷物の多い日の車寄せからの移動を確認。
- 眺望：CGの見え方を全住戸へ当てはめず、対象住戸の階数・向き・周囲の建物と照合。
よくある質問
ブランズシティ品川ルネ キャナルと同じ物件ですか？
別の物件です。この記事の対象は港南四丁目・総216戸の「ブランズシティ品川テラス」。名称が似ていても、所在地・権利・価格・引渡し条件を混ぜずに確認してください。
土地も所有できますか？
土地は定期転借地権、住戸は区分所有権です。土地の所有権を取得する条件ではありません。2098年5月31日までの期間には解体期間も含まれます。
前払い賃料があるなら、地代は不要ですか？
不要ではありません。公式概要には前払い賃料を含む販売価額と、月額地代11,710〜14,740円の両方が掲載されています。対象住戸の内訳を確認してください。
将来売ったり、人に貸したりできますか？
公式説明では可能とされていますが、東急不動産と土地所有者の承諾等が必要です。賃貸契約の形式や手続き条件もあり、自由に同一条件で行えると判断しないでください。
2026年11月に入居できますか？
公式概要は11月中旬竣工予定、2027年1月下旬引渡し予定です。完成時期と入居可能時期を分けて、個別の引渡し日を確認してください。
自分に合う一戸へ、比較の条件をそろえる
この住まいの検討では、入口やラウンジの表情、間取りの使い方と、土地の契約・継続費用を一緒に見ることが大切です。建築の好みだけでも、販売価額だけでも決めず、「何年住むか」「毎月いくらなら無理がないか」「いつ入居したいか」をそろえると、他の候補との違いが明確になります。
Anseraの購入前相談では、検討中の物件と希望条件を整理できます。「ブランズシティ品川テラスを検討中」と添え、ご予算、必要な広さ、入居時期、比較中の住戸・物件をお知らせください。販売元の申込み枠の確保、住宅ローン審査の通過、将来の売却価格を保証するものではありません。
資料・画像について
出典：東急不動産「ブランズシティ品川テラス」公式物件概要、DESIGN、LANDSCAPE、ROOM PLAN（SC・SL・SA各プラン）、定期借地権解説、ACCESS、LOCATION。確認日：2026年11月6日。販売条件は11月2日公開・11月6日期限の資料に基づく記録です。建築や空間の説明には、公表画像を見たAnsera編集部の読み解きを含みます。
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