白金高輪は再開発第3ラウンドへ

白金高輪は、この20年で駅前の景色が大きく変わったエリアです。

白金アエルシティに始まり、総戸数1,247戸の超高層タワーレジデンス「白金ザ・スカイ」の竣工、そして現在は白金一丁目西部中地区第一種市街地再開発事業が進行しています。

さらに、白金高輪駅から品川方面へ東京メトロ南北線を延伸する「品川地下鉄構想」も進んでおり、白金高輪は単なる駅前再開発エリアではなく、品川・高輪ゲートウェイ・麻布十番・六本木方面をつなぐ広域的な住宅拠点へ変わりつつあります。

この記事では、白金高輪の再開発、交通インフラ、周辺高級マンションの比較、そして1〜2億・2〜5億・5〜10億・10〜20億レンジの高級マンション市場を整理します。

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0．今日のテーマ：白金高輪は「再開発第3ラウンド」から、品川広域圏へつながる街へ
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白金高輪は、港区の中でも今後10年の変化を見ておきたいエリアです。

白金アエルシティによって駅前の利便性が高まり、白金ザ・スカイの完成によって大規模タワーマンションエリアとしての認知が一気に高まりました。

そして現在は、白金一丁目西部中地区第一種市街地再開発事業が進行しています。

さらに、白金高輪駅から品川方面へ東京メトロ南北線を延伸する計画、いわゆる品川地下鉄構想も進んでいます。

この流れを見ると、白金高輪は単なる「白金・高輪の住宅地」ではなく、品川・高輪ゲートウェイ・三田・麻布十番・六本木方面をつなぐ、港区南部の重要な住宅拠点へ変わりつつあります。

白金高輪でマンションを所有している方、これから購入を検討している方にとって大切なのは、今の価格だけを見ることではありません。

これからどの再開発が進み、どの交通インフラが整い、どの物件と比較されるようになるのか。

そこまで含めて、売却・購入・賃貸運用を考える必要があります。

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1．白金高輪の開発ヒストリーを4つのフェーズで整理
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白金高輪駅周辺の再開発は、大きく4つのフェーズで整理すると分かりやすくなります。

第1フェーズは、白金アエルシティです。

白金一丁目東地区市街地再開発として整備され、駅前に住宅・店舗・事務所・工場などが一体的に集まりました。

白金高輪駅と地下通路でつながる構成により、白金高輪が「通過する駅」から「駅前で暮らし、買い物し、働く街」へ変わるきっかけになったプロジェクトです。

第2フェーズは、白金ザ・スカイです。

白金一丁目東部北地区再開発で誕生した、地下1階・地上45階、総戸数1,247戸の大規模タワーレジデンスです。

白金高輪駅徒歩3分の立地に、住宅・店舗・医療施設などを組み合わせた街区が整備され、白金高輪のマンション相場を大きく押し上げました。

第3フェーズが、現在進行中の白金一丁目西部中地区第一種市街地再開発事業です。

A街区には地上39階・地下1階、高さ約140m、住宅991戸を含む大規模複合タワーが計画されています。工事完了は令和11年度予定です。

第4フェーズとして注目したいのが、白金高輪駅東部地区のまちづくり構想、白金高輪駅前東地区の再開発検討、そして南北線延伸による品川方面との接続です。

ここまで来ると、白金高輪は単なる「駅前にタワーマンションが増える街」ではありません。

駅前再開発、交通インフラ、周辺の広域開発が重なることで、港区南部の中でもかなり重要なポジションを持つ街になっていく可能性があります。

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2．完成済み「白金ザ・スカイ」が作った白金高輪の新しい相場基準
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白金ザ・スカイは、白金高輪の高級マンション市場において、明確な価格基準を作った物件です。

以前の白金高輪は、白金・高輪の落ち着いた住宅地という印象が強く、麻布十番や六本木のような派手なタワーマンションエリアとは少し違う見られ方をしていました。

しかし、白金ザ・スカイの完成によって、白金高輪駅周辺は「港区の大規模タワーマンションエリア」として認識されるようになりました。

白金ザ・スカイの特徴は、単に建物規模が大きいことだけではありません。


これらが組み合わさったことで、白金高輪の中古マンション市場では「白金ザ・スカイと比較してどうか」という見方が生まれました。

市場の売出事例を見ると、白金ザ・スカイ周辺ではおおよそ次のようなレンジ感が形成されています。


つまり、現在の白金高輪タワー市場は、


という価格帯の住み分けが、白金ザ・スカイを中心に形成されつつあります。

ここで重要なのは、白金ザ・スカイだけが高いという話ではありません。

白金ザ・スカイの存在によって、周辺の中古マンションも「駅距離」「築年数」「規模感」「共用施設」「眺望」「管理状態」「駐車場条件」などを細かく比較されるようになったことです。

白金高輪のマンション市場は、以前よりも明らかに選別が進んでいます。

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3．白金一丁目西部中地区再開発──白金高輪に第2の大規模タワーが加わる
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現在、白金高輪の次の核として進んでいるのが、白金一丁目西部中地区第一種市街地再開発事業です。

計画概要は以下の通りです。


この再開発は、単に新しいタワーマンションが建つだけではありません。

住宅、店舗、子育て支援施設、工場、駐車場などを組み合わせ、道路や歩行者空間の整備も含めて、街区全体を再編する計画です。

白金高輪は、もともと住宅・商業・工業が混在する街です。

そのため、再開発によって完全に住宅だけの街になるのではなく、昔からある白金らしい生活感や職住混在の雰囲気を残しながら、都市機能を更新していく方向性が見えます。

白金ザ・スカイがある東部北地区に続いて、西部中地区にも約1,000戸規模のタワーが加わることで、白金高輪駅徒歩圏には2,000戸超の大規模タワー供給が集まることになります。

これは、港区内でもかなり大きな変化です。

白金高輪は今後、白金・高輪の住宅地という評価に加えて、港区南部のタワーマンション集積エリアとしての評価がさらに強まる可能性があります。

一方で、既存マンションのオーナーにとっては、将来の競合が増えるという見方も必要です。

新しいタワーが完成すれば、築年数、共用施設、駅距離、眺望、間取り、駐車場条件などで比較される機会が増えます。

再開発はエリア全体の評価を上げる一方で、物件ごとの選別も強めます。

ここが、白金高輪の今後を見るうえで非常に重要なポイントです。

白金一丁目西部中地区第一種市街地再開発事業
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4．白金高輪駅前東地区の動き──駅前機能がさらに強化される可能性
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白金高輪で今後注目したいもう一つの動きが、白金高輪駅前東地区の再開発検討です。

現時点では、白金一丁目西部中地区のようにすべてが確定した段階ではありませんが、駅前東側でも大規模な再開発計画が検討されています。

報道ベースでは、地上42階規模の建物、新たな駅出入口、駅前歩行者広場などが想定されているとされ、今後の進捗が注目されています。

この計画で重要なのは、住宅供給だけではありません。

白金高輪駅の出入口、駅前広場、歩行者動線が改善されれば、駅そのものの使いやすさが変わる可能性があります。

白金高輪駅は、南北線と都営三田線が利用できる便利な駅ですが、駅周辺には坂道や細い道路、古い建物も多く残っています。

そのため、駅前東地区で歩行者空間や駅アクセスが整えば、白金高輪の生活利便性はさらに高まります。

不動産価値を見るうえで、駅前再開発は非常に重要です。

建物単体のグレードだけでなく、駅までの歩きやすさ、駅前の見え方、商業施設の充実、歩行者広場の有無は、購入検討者の印象に大きく影響します。

今後、白金一丁目西部中地区と駅前東地区の両方が進んでいくと、白金高輪は「駅の西側・東側の両方で再開発が進む街」として、さらに注目される可能性があります。


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5．白金高輪駅東部地区まちづくり構想──生活インフラと防災性の底上げ
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白金高輪の変化は、タワーマンションの建設だけではありません。

駅東側では、白金高輪駅東部地区まちづくり構想が策定されています。

対象範囲は、三田五丁目、高輪一丁目の一部などです。

このエリアは、住宅、商業、工業などが混在する街であり、白金高輪駅の利便性を受けながらも、細い道路や古い建物、高低差など、改善余地も残るエリアです。

まちづくり構想のポイントは、次のような内容です。


これは、短期的にマンション価格へすぐ反映される話ではありません。

ただし、長期で見ると、街の歩きやすさ、安全性、災害への強さ、子育て環境、駅までのアクセスのしやすさは、エリア評価にじわじわ効いてきます。

特に白金高輪のように、実需層と資産保有層の両方が見ているエリアでは、建物単体のスペックだけでなく、街全体の住みやすさが重要になります。

高級マンション市場では、眺望や共用施設も大切ですが、日常生活のストレスが少ないことも大きな価値です。

歩道が広い、駅まで歩きやすい、夜も安心して歩ける、子どもを連れて移動しやすい。

こうした要素は、派手ではありませんが、長期的な資産価値を支える土台になります。


白金高輪駅東部地区まちづくり構想
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6．品川地下鉄構想──白金高輪から品川へつながる意味
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白金高輪の将来性を考えるうえで、必ず押さえておきたいのが、東京メトロ南北線の延伸計画です。

いわゆる品川地下鉄構想です。

この計画は、南北線を白金高輪駅から分岐させ、品川駅方面へ約2.5km延伸するものです。

開業目標は2030年代半ばとされており、東京メトロも新線建設として事業を進めています。

現在の白金高輪駅は、東京メトロ南北線と都営三田線が利用でき、麻布十番、六本木一丁目、永田町、目黒、大手町方面へのアクセスに優れています。

一方で、品川方面へ鉄道で向かう場合は、やや遠回りになる場面もあります。

南北線延伸が実現すれば、白金高輪から品川方面へのアクセスが大きく変わります。

これは単に「品川へ行きやすくなる」という話にとどまりません。

品川駅は、東海道新幹線、JR各線、京急線、羽田空港方面へのアクセス、さらにリニア中央新幹線の始発駅としての期待も重なる巨大ターミナルです。

白金高輪が品川と地下鉄で直接つながることで、白金高輪の立ち位置は変わります。

これまでの白金高輪は、


という評価が中心でした。

しかし今後は、


という評価が加わる可能性があります。

特に、国内外を移動する経営者層、外資系勤務層、海外居住歴のあるファミリー、セカンドハウス利用者にとって、品川方面への接続性は大きな意味を持ちます。

白金高輪の資産価値を考えるうえで、品川地下鉄構想は今後も継続的に追いかけるべきテーマです。

南北線延伸（品川・白金高輪間）計画について
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7．高輪ゲートウェイシティ・品川再開発との連動
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白金高輪の将来性を考えるとき、もう一つ重要なのが高輪ゲートウェイシティとの距離感です。

高輪ゲートウェイシティは、JR東日本が品川車両基地跡地で進める大規模開発で、2025年3月にまちびらき、2026年3月にグランドオープンを迎えています。

オフィス、商業、ホテル、文化施設、住宅などが集まる新しい街として、品川・高輪エリアの価値を大きく変えるプロジェクトです。

白金高輪から高輪ゲートウェイ方面は、直線距離では比較的近く、タクシーや自転車でも移動しやすい距離感です。

今後、品川地下鉄構想が進めば、白金高輪は高輪ゲートウェイ・品川方面との結びつきをさらに強める可能性があります。

これは、白金高輪の見られ方に影響します。

これまで白金高輪は、白金・高輪・麻布十番・三田に近い住宅地として評価されてきました。

しかし今後は、品川広域圏の一部としても見られるようになる可能性があります。

品川駅周辺では、国際交流拠点としての開発、高輪ゲートウェイシティ、リニア中央新幹線構想、羽田空港方面へのアクセスなど、広域交通と都市機能の集積が進んでいます。

その近接エリアとして、白金高輪の住宅需要が高まる可能性は十分にあります。

特に、品川周辺で働くビジネス層、海外出張が多い経営者層、羽田空港をよく使うファミリー層にとって、白金高輪は「都心らしさ」と「落ち着いた住環境」のバランスが取りやすいエリアです。

高輪ゲートウェイシティの開業は、白金高輪にとっても無関係ではありません。

むしろ、品川・高輪・白金高輪が一体的に見られる流れが強まれば、白金高輪の住宅地としての評価はさらに広がっていく可能性があります。

高輪ゲートウェイシティ
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8．現地で見ておきたいポイント──街の変化を写真で確認する
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白金高輪の再開発を理解するには、図面や計画概要だけでなく、現地の雰囲気を見ることも大切です。

白金高輪は、タワーマンションだけで構成された街ではありません。

白金ザ・スカイのような大規模タワー、白金商店街、古川沿いの街並み、坂道、低層住宅地、既存マンション、再開発予定地が近い距離で混在しています。

そのため、現地で見るべきポイントは次のようになります。


白金高輪の魅力は、再開発による新しさだけではありません。

昔からある商店街や生活感、白金・高輪らしい落ち着き、港区らしい都心アクセスが重なっている点にあります。

再開発によって街が変わる一方で、既存の住宅地としての良さがどこまで残るのか。

ここは、購入検討者にとっても、オーナーにとっても重要な視点です。

物件を比較するときも、室内や建物だけでなく、駅までの道、夜の雰囲気、周辺道路の幅、坂道、買い物動線、子どもを連れて歩きやすいかまで確認することをおすすめします。

白金高輪は、地図上では近く見えても、坂道や道路の抜け方によって体感距離が変わるエリアです。

現地を歩くことで、価格だけでは見えない差が見えてきます。
高輪今昔物語　参考記事
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9．価格レンジ別に見る「白金高輪のタワー」の立ち位置
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白金高輪の再開発を、価格レンジ別に整理すると、見え方がかなり変わります。

同じ白金高輪でも、1億円台のコンパクト住戸と、5億円以上の大型住戸では、購入層も出口戦略も違います。

1〜2億レンジは、流動性を重視するゾーンです。

白金ザ・スカイや周辺築浅マンションの1LDK〜2LDK、30〜60㎡台の住戸が中心になります。

主な購入層は、単身の高所得者、DINKS、セカンドハウス利用、将来賃貸に出すことも考える半投資型の購入者です。

この価格帯では、駅距離、築年数、賃貸需要が重要です。

白金高輪駅近くで、築浅、大規模、管理状態が良い住戸であれば、売買・賃貸ともに流動性を保ちやすいと考えられます。

一方で、面積が小さすぎる住戸や、間取り効率が弱い住戸は、価格が上がりすぎると将来の出口で選別されやすくなります。

2〜5億レンジは、白金高輪の主戦場です。

50〜80㎡台の2LDK〜3LDKが中心で、ファミリー実需、経営者層、役員層、士業、外資系勤務層などが検討しやすい価格帯です。

白金ザ・スカイでも、このレンジは中心価格帯の一つです。

今後、白金一丁目西部中地区の新タワーが加わることで、駅徒歩数分、築浅、大規模、2〜5億レンジの選択肢がさらに増える可能性があります。

これは購入者にとってはメリットですが、既存マンションのオーナーにとっては競合が増えることを意味します。

2〜5億レンジでは、単に「白金高輪だから高く売れる」という見方では不十分です。


ここまで見られます。

5〜10億レンジは、希少性が重要になるゾーンです。

90㎡以上、上層階、角住戸、眺望条件の良い住戸、プレミアムフロアなどが中心です。

この価格帯では、面積だけでなく、眺望、天井高、駐車場、プライバシー性、建物グレード、共用部、管理体制が重視されます。

白金高輪では、東京タワー方面、都心方面、湾岸方面の眺望が取れる住戸や、角住戸、大型住戸は引き続き強いと考えられます。

ただし、5億円以上になると、買主は白金高輪だけを見ているわけではありません。

麻布十番、三田、広尾、六本木、青山、代官山、目黒方面の高額物件とも比較されます。

そのため、「白金高輪の中では良い」だけではなく、「港区・都心全体の高額帯の中で選ばれる理由」が必要になります。

10〜20億レンジは、マーケットがさらに限定されます。

この価格帯では、一般的な住みやすさよりも、代替できない希少性が重要です。

大型面積、眺望、フロア位置、駐車場、建物のブランド性、管理体制、プライバシー性が揃っているか。

さらに、将来どの層に売るのか、賃貸に出すならどの賃料帯を狙うのか、海外富裕層や法人需要も見込めるのかまで考える必要があります。

白金高輪は、今後の再開発と品川方面への接続性によって、10億円超の住戸でも説明しやすい要素が増えていく可能性があります。

ただし、高額帯ほど売却期間が長くなりやすく、価格設定を間違えると反響が止まりやすい点には注意が必要です。

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10．白金高輪周辺で比較したい主な高級マンション
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白金高輪エリアで購入・売却・賃貸運用を検討する場合、再開発だけでなく、周辺の既存マンションとの比較も重要です。

同じ白金高輪駅周辺でも、築年数、駅距離、規模感、眺望、共用施設、管理体制、価格帯は物件ごとに大きく異なります。

特に2〜5億円台、5億円以上の高級マンションでは、「白金高輪のどの物件を選ぶか」だけでなく、「三田・南麻布・高輪方面の競合物件と比べてどうか」まで見られます。

比較検討しやすい近隣マンションとしては、以下の物件が挙げられます。



白金高輪で物件を選ぶときは、単純に築年数や駅距離だけで判断しない方が良いです。

たとえば、白金ザ・スカイは大規模再開発タワーとしての存在感があります。

白金タワーは、白金アエルシティを代表する駅前タワーとして、白金高輪の初期再開発を象徴する物件です。

プレミストタワー白金高輪やプレイス白金ブライトレジデンスやアトラスタワー白金レジデンシャルは、駅距離や生活利便性を重視する方にとって比較対象になりやすい物件です。

シエリアタワー南麻布は、白金高輪・南麻布エリアの境界に近く、白金高輪駅を使いながら周辺住宅地の落ち着きも重視したい方に比較されやすい物件です。

ザ・パークハウス三田ガーデン レジデンス＆タワーは、三田・白金高輪・麻布十番方面の広域比較で見られやすい高級マンションです。

購入検討者にとっては、複数物件を比較することで、自分に合う立地・規模・管理・価格帯が見えやすくなります。

オーナーにとっても、自分の所有物件がどのマンションと比較されるのかを把握することは、売却価格や募集条件を考えるうえで重要です。

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11．オーナーが今考えるべき売却・賃貸・保有戦略
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すでに白金高輪にマンションを所有している方は、再開発を前向きに捉えつつ、冷静に出口を考える必要があります。

再開発が進むエリアでは、街の評価が上がる一方で、新しい供給も増えます。

つまり、エリア全体の注目度は上がるが、物件ごとの比較は厳しくなるということです。

売却を考える場合、ポイントはタイミングです。


このように複数のシナリオを持っておくべきです。

特に2〜5億レンジの住戸は、新しいタワー供給との競合を意識する必要があります。

新築や築浅の選択肢が増えると、買主はより比較しやすくなります。

そのときに、既存住戸が選ばれるためには、価格だけでなく、眺望、間取り、管理状態、リフォーム、駐車場条件などを含めた見せ方が重要になります。

賃貸運用を考える場合は、白金高輪の強みを活かしやすいです。

白金高輪は、都心勤務者、外資系勤務者、経営者層、DINKS、ファミリー、セカンドハウス利用など、幅広い賃貸需要があります。

特に駅近、築浅、大規模、管理良好な物件は、賃貸でも比較的説明しやすいです。

ただし、賃料が高くなるほど、借主は厳しく見ます。


こうした条件で反響が変わります。

長期保有する場合は、修繕積立金、管理費、固定資産税、金利、将来の大規模修繕、周辺新築供給まで含めて判断する必要があります。

白金高輪は強いエリアですが、どの物件でも無条件に上がり続けるわけではありません。

自分の所有物件が、再開発後の白金高輪でどのポジションにいるのか。

ここを早めに整理しておくことが重要です。

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12．購入検討者が見るべきポイント──再開発後の競争力まで考える
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これから白金高輪で購入を検討する方は、現在の価格だけで判断しない方が良いです。

重要なのは、2030年代の白金高輪を想像して選ぶことです。

今後、白金一丁目西部中地区の新タワー、駅前東地区の再開発検討、南北線延伸、高輪ゲートウェイシティとの連動が進めば、白金高輪の見られ方はさらに変わる可能性があります。

購入時に見るべきポイントは、次の通りです。


特に2〜5億レンジでは、慎重な比較が必要です。

この価格帯は、白金高輪の中心価格帯である一方、今後の供給競合も増えやすいゾーンです。

「白金高輪だから安心」と考えるのではなく、「白金高輪の中で、なぜこの住戸を選ぶのか」を明確にする必要があります。

5億円以上の住戸を検討する場合は、さらに視点が変わります。

高額帯では、面積だけではなく、希少性が重要です。

同じ100㎡前後でも、階数、向き、眺望、天井高、角住戸かどうか、駐車場条件、建物グレードによって評価は大きく変わります。

また、将来売却するときに誰が買うのかも考えておくべきです。

日本人富裕層なのか、海外富裕層なのか、法人なのか、セカンドハウス需要なのか。

出口を想定して購入することで、白金高輪の物件選びはかなり精度が上がります。

再開発エリアの物件購入では、現在の便利さだけでなく、将来の競争力を見ることが大切です。

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13．まとめ──白金高輪は「完成した街」ではなく、まだ変わる街
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白金高輪は、白金アエルシティ、白金ザ・スカイ、白金一丁目西部中地区再開発という流れの中で、港区南部を代表する再開発エリアへ変化してきました。

さらに今後は、白金高輪駅東部地区まちづくり構想、白金高輪駅前東地区の再開発検討、南北線延伸による品川方面との接続、高輪ゲートウェイシティとの連動が加わります。

これにより、白金高輪は、


という複数の顔を持つエリアになっていく可能性があります。

一方で、再開発によって街の評価が上がるほど、マンションごとの比較も厳しくなります。

1〜2億レンジでは、流動性と賃貸需要。

2〜5億レンジでは、新築・築浅タワーとの競争力。

5〜10億レンジでは、眺望、階数、角住戸、駐車場などの希少性。

10〜20億レンジでは、国内外の富裕層に対して説明できる資産性と出口戦略。

それぞれの価格帯で見るべきポイントは異なります。

白金高輪は、今後も注目度の高いエリアであり続ける可能性があります。

ただし、これからは「白金高輪だから大丈夫」という見方だけでは足りません。

白金ザ・スカイ、西部中地区の新タワー、駅前東地区の動き、品川地下鉄構想、高輪ゲートウェイシティ、品川駅周辺再開発。

これらをまとめて見たうえで、自分の物件がどのポジションにあるのかを整理することが重要です。

白金高輪で売却、購入、賃貸運用を検討する場合は、現在の相場だけでなく、再開発後の競争環境まで含めて判断することをおすすめします。