港区中古マンション売却

＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
0．今日のテーマ：港区で「売れやすい物件」と「売れにくい物件」を分けるもの
＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝

港区の中古マンション市場は、今も都内の中では非常に強いマーケットです。

ただし、実際の売却現場では、


がはっきり分かれてきています。

つまり、今の港区は「港区だから何でも売れる」という市場ではありません。

同じ港区内でも、芝浦・港南・赤坂・高輪・三田・白金・南麻布・六本木など、エリアによって流通量も在庫の重さも違います。

さらに、同じエリアでも、


によって、売れやすさは大きく変わります。

そこで今回は、港区中古マンション市場を、


という視点でランキング形式に整理します。

個別マンション名の「売れている・売れていない」を断定する記事ではなく、港区で売却・購入を考える方が、自分の物件や検討物件の立ち位置を把握するための記事です。


＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
1．本記事のデータについて：公開データをもとにAnseraが独自に集計・分析
＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝

本記事のランキングは、Anseraが保有する非公開データだけをもとにしたものではありません。

国土交通省の不動産取引価格情報、東日本レインズの市場動向レポート、LIFULL HOME'Sのマーケットレポート、主要不動産ポータルサイトの掲載件数など、一般に確認できる公開データをもとに、Anseraが港区中古マンション市場向けに独自集計・分析したものです。

なお、個別マンションごとの正確な成約件数、販売期間、成約率は、一般公開データだけでは完全には確認できません。

そのため本記事では、

　取引件数が多く、購入検討者の需要が厚いエリア・物件タイプ

　現在の在庫件数が多く、過去の取引件数に対して在庫が重く見えるエリア・物件タイプ

として整理しています。

ここでいう「売れにくい」は、「人気がない」「資産価値が低い」という意味ではありません。

港区のように需要も供給も多い市場では、人気エリアであっても、価格設定・競合数・眺望・築年数・リフォーム状況・広告の見せ方によって、売却に時間がかかるケースがあります。

本記事では、その違いを売主・購入検討者の双方にとってわかりやすいように、ランキング形式で整理していきます。


＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
2．前提：港区は「高いのに売れる」一方で、在庫も増えやすい市場
＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝

港区の中古マンション市場は、都内でも特に価格水準が高いエリアです。

麻布、赤坂、六本木、青山、白金、高輪、三田、芝浦、港南など、国内外の富裕層・経営者・法人役員・海外駐在員などから需要が集まりやすいエリアが多く存在します。

一方で、港区は供給量も多い市場です。

大規模タワーマンション、高級レジデンス、低層ヴィンテージマンション、再開発エリアの新築・築浅物件など、常に一定数の売出物件があります。

そのため、港区では次のような現象が起きやすくなります。


つまり、港区は「売れる街」である一方、「何でも強気価格で売れる街」ではありません。

特に2025年〜2026年にかけては、価格上昇・金利上昇・買主の慎重化が重なり、物件ごとの選別が進んでいます。

ここからは、実際にどのエリア・どのタイプの物件が動きやすく、どのような物件が在庫として残りやすいのかを整理していきます。


＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
3．取引件数で見る：港区で動きが多い町丁目ランキング
＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝

まずは、港区内で中古マンションの取引件数が多い町丁目を見ていきます。

これは「その町が一番資産価値が高い」というランキングではなく、過去の取引件数が多く、流通量が厚い町丁目のランキングです。

1位　芝浦
取引件数：740件
現在在庫：273件

2位　港南
取引件数：620件
現在在庫：362件

3位　赤坂
取引件数：553件
現在在庫：285件

4位　高輪
取引件数：496件
現在在庫：165件

5位　三田
取引件数：494件
現在在庫：428件

6位　白金
取引件数：484件
現在在庫：212件

7位　南麻布
取引件数：389件
現在在庫：212件

8位　南青山
取引件数：339件
現在在庫：138件

9位　芝
取引件数：312件
現在在庫：133件

10位　六本木
取引件数：308件
現在在庫：159件

上記の取引件数を図で整理すると、芝浦・港南の流通量の厚さがはっきり見えてきます。


このランキングを見ると、芝浦・港南の流通量が非常に多いことがわかります。

芝浦・港南は、大規模タワーマンションが多く、総戸数そのものが大きいエリアです。そのため、売出も成約も発生しやすく、港区内でも取引件数が厚くなりやすい傾向があります。

一方、赤坂・高輪・三田・白金・南麻布・六本木は、単純な戸数の多さだけでなく、都心立地・ブランド性・資産保全性への評価が取引を支えています。

特に赤坂や六本木は、職住近接・法人需要・セカンドハウス需要が重なりやすく、実需だけでなく投資・資産保有の目線でも検討されやすいエリアです。

ただし、取引件数が多いからといって、すべての物件が簡単に売れるわけではありません。

流通量が多いエリアほど、買主は複数物件を比較できます。そのため、価格・眺望・階数・室内状態・管理状態のどこかに弱さがあると、同じエリア内の競合物件に流れてしまう可能性があります。


＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
4．在庫件数で見る：港区で在庫が多い町丁目ランキング
＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝

次に、現在の在庫件数が多い町丁目を整理します。

ここで注意したいのは、在庫が多いこと自体が悪いわけではないという点です。

人気エリアほど売出件数も増えます。高額帯の物件が多いエリアほど、売却までに時間がかかることもあります。

そのため、このランキングは「売れない街ランキング」ではなく、「売主が価格設定や見せ方に注意すべきエリア」として見るのが正しいです。

1位　三田
現在在庫：428件
取引件数：494件

2位　港南
現在在庫：362件
取引件数：620件

3位　赤坂
現在在庫：285件
取引件数：553件

4位　芝浦
現在在庫：273件
取引件数：740件

5位　南麻布
現在在庫：212件
取引件数：389件

6位　白金
現在在庫：212件
取引件数：484件

7位　高輪
現在在庫：165件
取引件数：496件

8位　六本木
現在在庫：159件
取引件数：308件

9位　南青山
現在在庫：138件
取引件数：339件

10位　芝
現在在庫：133件
取引件数：312件

在庫件数を図で整理すると、三田・港南・赤坂・芝浦など、流通量が多いエリアほど売出物件も集まりやすいことがわかります。

※在庫が多いエリアほど、価格設定・写真・販売資料の見せ方によって反響差が出やすくなります。

三田は、取引件数も多い一方で、現在在庫もかなり厚くなっています。

三田ガーデンヒルズ、パークマンション系、白金高輪・麻布十番・田町方面へのアクセスを含め、三田エリアは資産性の高いエリアです。ただし、高額帯の売出物件が多い分、買主側の比較目線も厳しくなります。

港南も同様です。

大規模タワーマンションが多く、取引件数は非常に厚い一方で、在庫も多くなりやすいエリアです。品川駅周辺の再開発期待、羽田空港へのアクセス、法人需要などの強みはありますが、同じマンション内・近隣マンション内で競合が出やすいため、価格設定を誤ると埋もれやすくなります。

赤坂、芝浦、南麻布、白金、六本木も、人気があるからこそ売出物件が集まりやすいエリアです。

特に2億円以上の物件では、買主は「港区だから」という理由だけでは動きません。


こうした点が、以前よりも細かく見られるようになっています。


＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
5．駅別で見る：現在在庫が多い港区周辺の駅ランキング
＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝

次に、駅別で現在在庫が多いエリアを見ていきます。

駅名は購入検討者が物件を探す際の重要な検索軸です。特に港区では、「麻布十番」「広尾」「白金高輪」「六本木」「品川」など、駅名そのものがブランドとして認識されるケースも多くあります。

1位　麻布十番
現在在庫：746件

2位　広尾
現在在庫：567件

3位　白金高輪
現在在庫：553件

4位　品川
現在在庫：511件

5位　田町
現在在庫：470件

6位　六本木
現在在庫：410件

7位　白金台
現在在庫：347件

8位　赤羽橋
現在在庫：342件

9位　浜松町
現在在庫：262件

10位　芝公園
現在在庫：257件

駅別に見ると、麻布十番・広尾・白金高輪・品川・田町など、人気駅ほど在庫件数も多くなりやすい傾向があります。

※人気駅ほど比較対象が多くなるため、「駅名の強さ」だけでなく、価格・眺望・間取り・管理状態まで含めた差別化が重要です。

このランキングを見ると、人気駅ほど在庫が多いことがわかります。

麻布十番、広尾、白金高輪、六本木は、港区の中でも特に指名買いが入りやすい駅です。賃貸需要も売買需要も厚く、国内外の富裕層からの認知も高いエリアです。

しかし、在庫が多いということは、買主にとって比較対象が多いということでもあります。

例えば、麻布十番で物件を探している買主は、同時に六本木、赤羽橋、白金高輪、南麻布、三田周辺も比較している可能性があります。

広尾で探している買主は、南麻布、元麻布、西麻布、恵比寿、白金台方面まで見ていることがあります。

白金高輪で探している買主は、白金、三田、高輪、麻布十番、田町方面まで比較するケースがあります。

そのため、駅名の強さだけで売れる時代ではありません。

人気駅であっても、現在は次のような要素が重要になります。


特に高額帯では、購入検討者は物件をかなり冷静に比較しています。

「人気駅だから強気で出す」だけではなく、「人気駅の中で、なぜこの物件を選ぶのか」まで整理することが、売却成功のポイントになります。


＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
6．売れやすい物件タイプランキング
＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝

ここからは、町丁目や駅ではなく、物件タイプ別に「売れやすい特徴」を整理します。

港区で動きやすい物件には、いくつか共通点があります。

まずは、港区で売れやすい物件タイプの全体像を整理します。共通しているのは、立地の強さだけでなく、価格の納得感・管理状態・将来の出口が見えやすいことです。

※売れやすい物件に共通するのは、立地・価格の納得感・管理状態・出口の描きやすさです。

1位　駅近・再開発エリアの2LDK〜3LDK

港区で最も安定して需要があるのは、駅近で生活利便性が高く、再開発期待も見込める2LDK〜3LDKです。

特に、白金高輪、麻布十番、赤坂、虎ノ門、浜松町、田町、品川周辺では、再開発や交通利便性を背景に、実需・投資の両方から検討されやすい傾向があります。

2LDK〜3LDKは、DINKS、都心ファミリー、法人役員、セカンドハウス需要まで幅広く対応できるため、将来の売却・賃貸の出口も作りやすいのが特徴です。

2位　大規模タワーマンションの条件が良い住戸

芝浦、港南、浜松町、白金、三田などの大規模タワーマンションは、流通量が多い一方で、条件が良い住戸は動きやすい傾向があります。

特に評価されやすいのは、


といった住戸です。

大規模マンションは同じ建物内で比較されやすいため、階数・向き・眺望・間取りの差がそのまま反響に出やすくなります。

3位　白金・南麻布・広尾周辺の管理状態が良い高級レジデンス

白金、南麻布、広尾周辺では、派手な再開発物件だけでなく、管理状態の良い高級レジデンスにも根強い需要があります。

このエリアでは、築年数だけで判断されるわけではありません。

むしろ、


などが評価されるケースがあります。

築年数が経過していても、管理状態が良く、室内もきちんと整っていれば、富裕層ファミリーや外国人需要に合いやすい物件になります。

4位　赤坂・六本木の資産性が見えやすい都心物件

赤坂・六本木は、職住近接や法人需要が強いエリアです。

オフィス、ホテル、商業施設、飲食店、再開発エリアが近く、生活利便性と資産性の両方を重視する買主から検討されやすい傾向があります。

特に、駅徒歩圏で管理状態が良く、将来的に賃貸にも出しやすい物件は、実需だけでなく半投資目線でも見られます。

このエリアでは、必ずしもファミリー向けの広い住戸だけが強いわけではありません。

40㎡台〜60㎡台のコンパクト住戸でも、立地・築年数・管理状態が揃っていれば、単身富裕層、法人役員、セカンドハウス需要に刺さる可能性があります。

5位　築古でもリノベーション済みで、価格に納得感がある物件

価格上昇が続いたことで、築浅物件だけを検討していた買主が、築古リノベーション物件に目を向けるケースも増えています。

特に港区では、築年数が古くても立地が強い物件が多く存在します。

そのため、


という条件が揃うと、十分に検討対象に入ります。

築古物件は、単に「古いから安くする」のではなく、「この立地で、この広さを、この価格で買える」という納得感を作ることが重要です。


＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
7．売れにくい物件タイプランキング
＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝

次に、港区で売却に時間がかかりやすい物件タイプを整理します。

繰り返しになりますが、「売れにくい＝悪い物件」ではありません。

多くの場合、物件そのものが悪いのではなく、価格設定・見せ方・販売戦略が市場と合っていないことが原因です。

売却に時間がかかりやすい物件には、価格設定・競合比較・広告写真・販売資料の見せ方に共通した課題があります。

※売れにくい物件でも、価格の納得感を整え、競合比較の中で強みを見せることで反響を改善できる可能性があります。

1位　相場より強気すぎる価格の物件

最も売れにくいのは、やはり価格が市場と合っていない物件です。

港区では、売主側が「このエリアなら高く売れるはず」と考え、強気の売出価格になるケースがあります。

しかし、買主側も港区の物件をよく比較しています。

同じ駅、同じ築年数、同じ面積帯、同じマンション内の別住戸と比べて割高感があると、内覧前の段階で候補から外されることがあります。

特に2億円以上の物件では、買主の判断はかなりシビアです。

数百万円の差ではなく、数千万円単位で「この価格なら別の物件も買える」と比較されます。

売出価格を高く出すこと自体が悪いわけではありません。

ただし、強気で出す場合は、


まで決めておく必要があります。

2位　人気駅だが競合に埋もれている物件

麻布十番、広尾、白金高輪、六本木、品川などの人気駅では、常に一定数の売出物件があります。

そのため、駅名だけでは差別化できません。

例えば、同じ麻布十番徒歩圏でも、


が同時に比較されます。

その中で、価格・写真・間取り・眺望・管理状態の説明が弱いと、物件の魅力が伝わらないまま埋もれてしまいます。

人気駅ほど、広告の見せ方が重要です。

3位　築古未改装で、価格だけ高い物件

築古物件でも、立地や管理状態が良ければ十分に売れます。

ただし、室内が古いままで、リフォーム費用もかかるにもかかわらず、価格が築浅物件に近い水準だと、買主は慎重になります。

買主は物件価格だけでなく、購入後にかかる費用も見ています。


これらを考えたときに、「総額で見ると割高」と判断されると、検討から外れやすくなります。

築古未改装物件を売却する場合は、リフォーム後のイメージや概算費用を提示するなど、買主が購入後を想像しやすい状態にすることが重要です。

4位　眺望・階数・向きに対して価格が合っていない物件

港区の高級マンションでは、眺望・階数・向きの差が価格に大きく影響します。

同じマンションでも、


は評価されやすくなります。

一方で、低層階、眺望が抜けない、前面建物が近い、日当たりに課題がある住戸は、価格に納得感が必要です。

眺望や階数に弱さがあること自体が問題ではありません。

問題は、その条件に対して価格が高く見えてしまうことです。

買主は同じマンション内の別住戸や、近隣の競合物件と比較します。

その比較の中で、「この条件ならもう少し価格が下がらないと検討しにくい」と判断されると、内覧数が伸びにくくなります。

5位　管理費・修繕積立金が重く、説明が弱い物件

港区の高級マンションでは、管理費・修繕積立金が高額になることがあります。

特に大規模タワーマンションや高級レジデンスでは、コンシェルジュ、ラウンジ、ゲストルーム、フィットネス、駐車場、セキュリティなど、共用施設や管理体制が充実している分、月額負担も大きくなります。

この月額負担に対して、買主が納得できる説明ができていないと、検討が止まることがあります。

管理費や修繕積立金が高いこと自体は、必ずしもマイナスではありません。

重要なのは、


と説明できるかどうかです。

単に「月額が高い」で終わらせるのではなく、その費用に見合う価値を伝える必要があります。

6位　広告写真や販売資料で魅力が伝わっていない物件

港区の高額物件では、広告の見せ方も非常に重要です。

買主はポータルサイトや不動産会社のホームページで、複数の物件を同時に比較しています。

その中で、


という状態だと、実際には良い物件でも反響を取りこぼしてしまいます。

特に港区の高級マンションは、買主が「価格に見合う生活」をイメージできるかどうかが重要です。

同じ物件でも、写真・文章・販売資料の作り方で印象は大きく変わります。

売却活動に入る前に、物件の強みを整理し、どの買主層に向けて見せるのかを決めておくことが大切です。


＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
8．売主が見るべきポイント：自分の物件は「どの競争環境」にいるのか
＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝

港区でマンションを売却する場合、まず見るべきなのは「港区全体の相場」ではありません。

大切なのは、自分の物件がどの競争環境にいるのかです。

例えば、同じ港区でも、


によって、買主層も比較対象も変わります。

売却前に整理すべきポイントは、次の通りです。

1）同じマンション内の売出・成約状況

同じマンション内に競合住戸がある場合、買主は必ず比較します。

階数、向き、眺望、面積、間取り、室内状態、価格の差がそのまま判断材料になります。

2）同じ駅・同じ面積帯の競合物件

同じマンション内に競合がなくても、同じ駅徒歩圏の物件とは比較されます。

特に港区では、買主が複数駅をまたいで検討するため、近隣エリアの価格も見ておく必要があります。

3）価格に対する納得材料

高く売りたい場合は、高い理由が必要です。


こうした材料がなければ、強気価格は単なる割高に見えてしまいます。

4）売却期間と価格変更のタイミング

売却は、最初の出し方が非常に重要です。

最初に高く出しすぎて長期間売れ残ると、ポータルサイト上で新鮮味が薄れ、買主や仲介会社から「まだ売れていない物件」と見られやすくなります。

もちろん、最初から安く出す必要はありません。

ただし、強気で出す場合も、反響状況を見ながら価格を調整するタイミングを事前に決めておくべきです。


＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
9．購入者が見るべきポイント：人気エリアでも「出口」を確認する
＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝

購入者側にとっても、港区のランキングを見る意味はあります。

人気エリアだから安心、在庫が多いから危険、という単純な話ではありません。

大切なのは、購入後の出口が見えるかどうかです。

港区のマンションを購入する場合、次の視点で見ることをおすすめします。

1）将来売却するときに比較される物件は何か

購入時に魅力的に見える物件でも、将来売却するときには競合と比較されます。

同じマンション内に似た住戸が多い場合、価格競争になりやすい可能性があります。

一方で、眺望・階数・間取り・広さに希少性がある住戸は、将来売却時にも選ばれやすくなります。

2）賃貸に出した場合の需要があるか

港区では、売却だけでなく賃貸運用の出口も重要です。

特に法人契約、海外駐在員、経営者、役員クラスの需要が見込める物件は、長期保有の選択肢を持ちやすくなります。

駅距離、家具配置、駐車場、ペット可否、眺望、セキュリティ、共用施設などは、賃貸需要にも影響します。

3）価格調整余地がある在庫かどうか

在庫が多いエリアでは、買主にとって交渉余地が出ることもあります。

ただし、単に売れ残っているから悪い物件とは限りません。

価格設定が強すぎただけで、物件そのものは良いというケースもあります。

その場合、適正価格まで調整できれば、購入者にとって良い選択肢になることがあります。

4）管理状態と修繕計画を見る

港区の高級マンションでは、建物の管理状態が資産価値に大きく影響します。

築年数だけで判断するのではなく、


を確認することが重要です。

築浅でも管理が弱ければ不安材料になりますし、築古でも管理が良ければ資産性を保ちやすくなります。


＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
10．まとめ：港区は「売れる街」だが、売れる物件と残る物件の差は広がっている
＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝

港区の中古マンション市場は、今も都内の中で非常に強い市場です。

芝浦・港南のように大規模タワーマンションの流通量が厚いエリア、赤坂・六本木のように都心性と資産性が評価されるエリア、白金・南麻布・広尾のように住環境とブランド性が支持されるエリアなど、それぞれに強みがあります。

一方で、価格上昇が続いたことで、買主の目線は以前よりも慎重になっています。

港区だから売れる。
人気駅だから売れる。
高級マンションだから売れる。

そう単純には言えなくなっています。

これからの港区マンション売却で重要なのは、


を冷静に整理することです。

また、購入者にとっても、港区の在庫が多いことは必ずしも悪いことではありません。

在庫が多いということは、それだけ比較できる物件があるということでもあります。

売主の価格設定が強すぎて残っている物件の中には、価格調整によって魅力が出るものもあります。

大切なのは、「人気エリアかどうか」だけで判断しないことです。

売却する側は、自分の物件が市場の中でどう見られているかを知る。
購入する側は、その物件が将来どのように売れるか、貸せるかまで考える。

港区の中古マンション市場では、この視点の差が、売却価格や購入判断に大きく影響していきます。