中古マンション市場は本当に崩壊するのか──レインズ令和8年5月データから読む「高止まり」と「選別」の正体

＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
0．今日のテーマ：ニュースの見出しではなく、実際の数字で市場を見る
＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝

最近、中古マンション市場について「価格高止まり」「バブル崩壊」「都心マンションはまだ上がる」といった、強い見出しの記事を目にする機会が増えています。

ただ、実際に不動産を売る方・買う方にとって大切なのは、「市場全体が上がっているか、下がっているか」だけではありません。

本当に見るべきなのは、


という点です。

今回は、東日本レインズが発表した「令和8年5月度 月例速報マーケットウォッチ」をもとに、首都圏中古マンション市場の実態を整理します。

結論から言うと、今の市場は「全面的なバブル崩壊」ではありません。

ただし、これまでのように「都心なら何でも強い」「高く出してもそのうち売れる」という局面でもなくなっています。

いま起きているのは、価格が上がりすぎた物件と、きちんと選ばれる物件の差が広がる“選別局面”です。

売却を考えている方にとっては、相場より高く出すだけではなく、なぜその価格で売れるのかを整理することが重要です。

購入を考えている方にとっては、ニュースの見出しに振り回されず、成約価格・管理状態・将来の出口を見ながら冷静に判断することが大切です。


＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
1．首都圏全体では、成約単価が73カ月ぶりに下落
＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝

まず、首都圏全体の中古マンション市場を見ると、令和8年5月は大きな変化が出ています。

レインズのサマリーレポートでは、首都圏中古マンションについて、以下のような結果になっています。


特に注目すべきは、成約㎡単価が73カ月ぶりに前年同月比で下落した点です。

この数字だけを見ると、「中古マンション市場がついに崩れ始めた」と感じるかもしれません。

実際、ニュース記事では「73カ月ぶりの下落」「バブル崩壊の兆候」といった見出しがつきやすい内容です。

ただし、この数字だけで市場全体を判断するのは危険です。

なぜなら、成約単価は下がっている一方で、在庫単価と在庫価格はまだ大きく上昇しているからです。

つまり、実際に売れている価格は弱含み始めている。
一方で、売主が市場に出している価格はまだ高い。

このズレが、いまの中古マンション市場を理解するうえで最も重要なポイントです。

今回の下落は、単純に「マンション価格が一斉に崩れた」というよりも、買主が以前より慎重になり、価格に納得できる物件だけを選ぶようになってきた結果と見るべきです。

売主の希望価格が高すぎる物件は、以前より反響が弱くなりやすい。
反対に、価格と条件のバランスが取れている物件は、まだしっかり動いています。

そのため、今の市場を「上がっている」「下がっている」の二択で見るのではなく、「どの物件が選ばれて、どの物件が選ばれにくくなっているのか」という視点で見ることが大切です。


＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
2．「価格が下がった」よりも重要なのは、売主希望価格と成約価格のズレ
＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝

令和8年5月のデータで最も重要なのは、成約価格と在庫価格の差です。

首都圏中古マンションの平均成約価格は5,067万円です。

一方で、在庫価格は6,643万円です。

もちろん、成約物件と在庫物件では、エリア・築年数・広さ・グレードが異なるため、この差をそのまま「値引き幅」と見ることはできません。

ただし、不動産市場の流れを見るうえでは、かなり重要なサインです。

実際に買主が購入している価格帯よりも、売主が市場に出している価格帯のほうが高くなっている。

これは、売主側と買主側の価格目線にズレが出ているということです。

ここ数年、都心部を中心に中古マンション価格は大きく上昇してきました。

売主側から見ると、「以前より高く売れるはず」「同じマンションで過去に高値成約があった」「都心だからまだ強気でいける」という感覚になりやすい局面です。

一方で、買主側はかなり現実的です。


こうした要素を見ながら、以前より慎重に判断しています。

その結果、


という動きが出ています。

売却を考えている方は、「ポータルサイトに出ている価格」だけを相場と考えないほうがよいです。

ポータルサイトに掲載されている価格は、あくまで売主の希望価格です。

本当に見るべきなのは、実際にいくらで成約しているかです。

同じマンション内の成約事例、近隣の類似物件、階数、向き、眺望、室内状態、管理状態、駐車場の有無まで含めて比較する必要があります。

購入を考えている方も同じです。

売出価格だけを見て「相場が高い」と判断するのではなく、その価格で実際に成約するだけの理由があるのかを見るべきです。

価格が高くても、希少性や資産性がある物件はあります。
反対に、少し安く見えても、将来の出口が弱い物件もあります。

いまの市場では、表面上の価格よりも「価格の理由」を見ることが重要です。


＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
3．東京都区部はまだ強い。ただし、成約件数は大きく減っている
＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝

次に、東京都の中古マンション市場を見ていきます。

令和8年5月の東京都中古マンション成約状況は、以下の通りです。


さらに東京都区部を見ると、


となっています。

ここで重要なのは、「件数は減っているが、㎡単価はまだ上がっている」という点です。

もし市場が全面的に崩れているのであれば、成約件数も成約㎡単価も大きく下がるはずです。

しかし、東京都区部では、成約件数は大きく減っている一方で、成約㎡単価はまだ前年同月比でプラスです。

これは、東京23区の中古マンションが一斉に崩れているのではなく、買える人・買う人が絞られてきている状態と見るべきです。

つまり、


という状態です。

東京都区部の中古マンションは、今でも需要がある市場です。

ただし、「東京23区だから何でも売れる」という見方は危険です。

特に、価格が上がりすぎた物件、総額が重くなりすぎた物件、築年数や管理状態に対して価格が強すぎる物件は、以前より成約まで時間がかかりやすくなっています。

一方で、駅距離・築年数・管理状態・眺望・間取り・賃貸需要のバランスが良い物件は、引き続き選ばれています。

売主側は、エリアの強さに頼りすぎないこと。
買主側は、成約件数が減っているからといって、すべての物件で大幅な価格交渉ができると考えないこと。

この両方が大切です。



＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
4．都心3区は要注意。平均価格だけ見ると大きく下がっている
＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝

港区・千代田区・中央区を含む都心3区を見ると、より変化がはっきり出ています。

令和8年5月の都心3区中古マンション成約状況は、以下の通りです。


この数字だけを見ると、「都心3区も大きく下がっている」と感じるかもしれません。

ただし、ここも冷静に見る必要があります。

都心3区は成約件数が少なく、月ごとの平均値がブレやすいエリアです。

また、今回のデータでは、成約した物件の平均専有面積が前年より小さくなっています。

平均専有面積が小さくなれば、平均成約価格も下がりやすくなります。

そのため、都心3区の価格が一斉に暴落したと見るのは早計です。

ただし、高額帯の成約が鈍っている可能性は十分にあります。

都心3区では、ここ数年で価格水準が大きく上がりました。

以前であれば1億円台で検討できた住戸が、現在は2億円前後になっているケースもあります。

70㎡台・80㎡台のファミリータイプでは、2億円台から3億円台になる物件も珍しくありません。

この価格帯になると、買主はかなり慎重になります。


こうした点を細かく比較されます。

港区の実務感覚に落とすと、1億円台前半から2億円前後の住戸は、まだ実需層が検討しやすい価格帯です。

50㎡台から60㎡台で、駅距離・管理状態・築年数・眺望のバランスが良い物件は、引き続き需要があります。

一方で、2億円台後半から5億円前後の中間高級帯では、選別がかなり進んでいます。

価格に対して、面積・眺望・グレード・管理・立地の納得感が弱い物件は、以前より反響が鈍くなりやすいです。

5億円以上の住戸は、一般的な実需市場とは少し違います。

富裕層・法人・海外資産を持つ買主が対象となるため、価格だけではなく、希少性・眺望・ブランド・資産保全性が重視されます。

つまり、港区や都心3区では「平均価格」だけで判断してはいけません。

1億円台、2〜5億円、5億円以上では、買主層も売り方もまったく違います。



＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
5．買主にとっては「焦らず見極める」局面
＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝

これから中古マンションを購入する方にとって、今の市場は悪い局面ではありません。

理由は、売主の価格目線が高い一方で、実際の成約価格には調整が出始めているからです。

少し前のように、「早く買わないとどんどん上がる」という心理だけで動く必要は薄れてきています。

もちろん、人気物件や希少性の高い物件は、今でも早く動くことがあります。

ただし、全体としては買主が冷静に比較できる物件も増えています。

購入を検討する方が見るべきポイントは、主に5つです。

1つ目は、売出価格ではなく成約価格を見ることです。

ポータルサイトに出ている価格は、あくまで売主の希望価格です。

本当に見るべきなのは、同じマンション、同じエリア、同じ築年数、同じ広さで、実際にいくらで成約しているかです。

2つ目は、管理状態です。

中古マンションでは、築年数そのものよりも、管理状態・修繕履歴・長期修繕計画・修繕積立金の水準が重要です。

特に都心部の高額マンションでは、管理費や修繕積立金も高額になりやすいため、将来的な負担も含めて確認する必要があります。

3つ目は、出口です。

将来売るときに、誰が買う物件なのか。
賃貸に出した場合、誰が借りる物件なのか。

この出口が見えない物件は、どれだけ室内がきれいでも慎重に判断すべきです。

4つ目は、総額です。

㎡単価が割安に見えても、総額が重すぎると買主層が限られます。

特に2億円を超える物件では、住宅ローン・自己資金・金利負担を含めて、無理のない資金計画が必要です。

5つ目は、価格交渉の余地です。

在庫が増えている局面では、すべての物件ではありませんが、売主側が価格交渉に応じるケースも出てきます。

ただし、人気物件に対して無理な指値を入れると、逆に買い逃すこともあります。

大切なのは、「安く買うこと」だけではありません。

高くても買うべき物件なのか。
安く見えても避けるべき物件なのか。

その判断が重要です。

港区や都心部の中古マンションを購入する場合は、単純な価格比較ではなく、将来の売却・賃貸・資産保全まで含めて考える必要があります。


＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
6．売主にとっては「高く出す」より「選ばれる価格設計」が重要
＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝

売却を検討している方にとって、今の市場は決して悪いわけではありません。

特に東京都区部では、成約㎡単価はまだ前年同月比で上昇しています。

港区・中央区・千代田区・渋谷区・目黒区など、資産性の高いエリアでは、良い物件に対する需要は残っています。

ただし、売り方はかなり重要になっています。

これまでのように、「相場より少し高めに出して、反響を見ながら下げる」という売り方は、以前よりリスクが大きくなっています。

なぜなら、買主はすでに多くの物件を比較しており、価格に違和感がある物件は最初から検討外にする傾向が強くなっているからです。

特に高額帯では、買主の比較目線が非常に細かくなっています。

同じ2億円でも、


によって、評価は大きく変わります。

売主が意識すべきポイントは、次の3つです。

1つ目は、競合物件との比較です。

同じマンション内で売出中の物件がある場合、その価格・階数・向き・眺望・室内状態と比較されます。

同じ建物内に競合がない場合でも、近隣の類似マンションと比較されます。

2つ目は、価格に理由を持たせることです。

高く売りたいのであれば、なぜその価格で売れるのかを説明できる必要があります。

たとえば、


こうした要素が価格と結びついているかが重要です。

3つ目は、初動です。

売却開始から最初の2〜4週間で反響が弱い場合、価格や見せ方を見直す必要があります。

長く掲載され続けると、買主から「売れ残っている物件」と見られやすくなります。

特に2億円以上のマンションでは、価格だけでなく、写真・資料・販売ストーリー・ターゲット設計まで含めて売却戦略を組むべきです。

高く売るためには、ただ高く出すのではなく、買主がその価格に納得できる状態を作る必要があります。


＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
7．港区マンション市場で起きていること
＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝

港区の中古マンション市場は、首都圏平均だけでは判断できません。

港区には、一般的な実需マンションだけでなく、


が混在しています。

そのため、「港区の中古マンションは上がっている」「港区も下がっている」と一言で判断するのは危険です。

現場感としては、港区では価格帯ごとに動きが分かれています。

1億円台の住戸は、実需層がまだ検討しやすい価格帯です。

50㎡台から60㎡台で、駅距離・管理状態・眺望・築年数のバランスが良い物件は、引き続き需要があります。

港区内で住み替えを考える方、DINKS、単身の会社経営者、法人役員、将来的な賃貸化を考える方などが検討しやすいゾーンです。

2億円から5億円の住戸は、選別がかなり進んでいます。

この価格帯では、買主の目線が一気に厳しくなります。

価格に対して、面積・眺望・グレード・管理・立地の納得感がないと、以前より反響が弱くなります。

たとえば、2億円台後半から3億円台の住戸で、眺望が抜けない、駅距離が中途半端、室内状態に追加コストがかかる、といった場合は、買主が慎重になりやすいです。

一方で、港区内でも、駅近・再開発エリア・眺望・管理状態・ブランド性が揃った物件は、同じ2億円から5億円のレンジでも選ばれやすくなります。

5億円以上の住戸は、一般的な相場とは別の動きをします。

この価格帯では、価格だけではなく、希少性・眺望・ブランド・資産保全性が重視されます。

東京タワービュー、湾岸ビュー、ペントハウス、100㎡超のプレミアム住戸、低層高級レジデンスの大型住戸などは、代替できる物件が少ないため、買主が限定される一方で、条件が合えば強い需要があります。

つまり、港区では「平均価格」ではなく、「自分の物件がどのレンジにいるのか」を見ることが重要です。

1億円台、2〜5億円、5億円以上では、買主層も売り方もまったく違います。

売却を検討する場合は、単に査定価格を見るだけではなく、


まで整理する必要があります。

購入を検討する場合も同じです。

港区というエリア名だけで判断するのではなく、その物件が将来も選ばれる条件を持っているかを確認することが大切です。


＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
8．結論：バブル崩壊ではなく、雑に高い物件が選ばれにくくなった
＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝

令和8年5月のレインズデータを見る限り、首都圏中古マンション市場は明らかに変化しています。

首都圏全体では、成約㎡単価が73カ月ぶりに下落しました。

成約価格も前年同月比で下落しました。

在庫件数は増加しています。

この点だけを見ると、市場が弱くなっているのは事実です。

ただし、東京都区部では成約㎡単価がまだ前年同月比で上昇しています。

埼玉県・千葉県・神奈川県では、成約件数が増えているエリアもあります。

つまり、今の市場を「バブル崩壊」と一言で片づけるのは少し雑です。

正しくは、


という局面です。

売主にとっては、相場より高く出すだけではなく、なぜその価格で売れるのかを整理することが重要です。

買主にとっては、ニュースの見出しに振り回されず、成約事例・管理状態・将来の出口を見ながら冷静に判断することが大切です。

中古マンション市場は、上がるか下がるかの単純な話ではありません。

これからは、「どのエリアの、どの価格帯の、どんな条件の物件なのか」によって、結果が大きく分かれる時代です。

港区・都心部のマンションを売却・購入する場合は、平均価格だけで判断せず、物件ごとの立ち位置を正確に整理したうえで動くことをおすすめします。


＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
9．港区・都心マンションの売却・購入で迷っている方へ
＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝

港区・中央区・千代田区・渋谷区・目黒区周辺の中古マンションは、同じエリア内でも価格帯や物件条件によって動き方が大きく異なります。

特に、


といった判断は、平均相場だけでは決められません。

Anseraでは、港区を中心とした都心マンションについて、売却・購入・賃貸運用の複数シナリオを整理しながらご提案しています。

「今すぐ売るかどうか決めていない」
「購入するか迷っている」
「自分の物件が今の市場でどの位置にあるか知りたい」

という段階でも問題ありません。

ニュースの見出しではなく、実際の成約データと物件ごとの条件をもとに、冷静に判断していくことが大切です。

港区・都心マンションの売却、購入、賃貸運用でお悩みの方は、お気軽にご相談ください。