香港不動産はなぜ世界一高いのか？現地視察で見えた価格・タワーマンション・住宅事情のリアル

1. 香港不動産を実際に見て感じたこと

今回、香港在住のお客様にお招きいただき、香港の不動産市場を視察する機会がありました。普段は東京の高級不動産を扱う仕事をしていますが、香港の不動産市場は世界でもかなり特殊です。実際に現地を歩いてみて強く感じたのは、「東京とは都市の考え方そのものが違う」ということでした。

東京では不動産は基本的に「住む場所」という意味合いが強い一方で、香港では不動産が資産であり、金融商品であり、都市の根幹を支えるインフラでもあるように感じました。今回の視察では、香港島の高級住宅地、都市部のタワーマンション群、空港周辺の住宅エリアなどを見て回りました。そこで感じたことと、過去の価格推移や市場構造を重ねながら、香港不動産のリアルをまとめてみます。

＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
2. 東京より桁違いの不動産価格

まず最初に驚いたのは、価格水準です。エリアによっては、東京よりも「桁が一つ違う」と感じるレベルでした。

今回訪問させていただいたお客様のご自宅は、香港島西部にある高級住宅地The Peak（山頂）エリアにあります。香港でも最も高級な住宅地のひとつとして知られるエリアで、専有面積は約800㎡、価格はおよそ400億円程度とのことでした。もちろん香港全体で見ても特別なクラスの物件ですが、それでも東京の高級住宅とはスケール感がまるで違います。

香港の不動産価格がここまで上がった背景には、過去20年ほどの急激な価格上昇があります。香港は住宅価格の変動が大きい市場ですが、長期で見ると、世界中の資金が集まりやすい国際金融都市として価格を押し上げてきたことがよく分かります。

＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
3. 香港の不動産が高い5つの理由

現地を見て感じたことと、これまで調べた市場データを重ねると、香港の不動産が高い理由は大きく5つに整理できます。

1つ目は、土地が圧倒的に少ないことです。香港は面積自体が限られているうえ、山や自然保護区も多く、実際に都市として開発できる土地がかなり限られています。

2つ目は、戸建てではなく高層住宅に需要が集中することです。住宅供給の中心がタワーマンションになるため、都心部の住戸に価値が集中しやすくなります。

3つ目は、香港が国際金融都市であることです。外資系金融機関や富裕層、投資家が集まり、不動産が単なる住宅ではなく資産として扱われやすい市場になっています。

4つ目は、中国本土を含めた広域の資金流入です。香港は地理的にも制度的にも、中国本土と国際市場をつなぐ役割を担ってきたため、住宅市場にもその影響が色濃く出ています。

5つ目は、供給と需要のバランスです。人口規模だけを見れば東京より少なくても、買いたい人と投資したい人が多く、しかも供給余地が限られているため、価格競争が起こりやすい構造になっています。

香港の不動産を見ていると、価格が高いのは単に人気だからではなく、「土地」「金融」「人口密度」「投資マネー」が全部同時に重なっているからだと感じます。

＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
4. 香港は戸建てという選択肢がほぼない

香港の住宅市場は東京と大きく構造が違います。香港では戸建て住宅という選択肢がほとんどなく、基本的にはタワーマンションが住宅の中心です。

理由はとてもシンプルで、土地が極端に少ないからです。実際に街を見ていても、住宅の考え方そのものが「上に積み上げる」が前提になっていると感じました。東京でもタワーマンションは多いですが、香港は都市全体がその思想でできている印象です。

＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
5. 一棟の戸数がとにかく多い

今回視察していて特に印象的だったのは、一棟あたりの戸数の多さです。東京のタワーマンションでは300戸から600戸程度でも大規模ですが、香港では1000戸以上のマンションも珍しくありません。

しかも特徴的なのは、そうした棟が単体で建っているのではなく、複数棟で構成される巨大住宅プロジェクトになっていることです。2000戸、3000戸、4000戸といった規模の住宅群もあり、一つの開発がまるで小さな街のように見える場面もありました。東京の感覚で見ると、かなり衝撃的です。

＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
6. タワーマンション同士の距離が驚くほど近い

香港の都市景観で印象に残ったのが、建物同士の距離の近さです。東京でもタワーマンション同士が向き合うことはありますが、香港はその比ではありません。体感では、10メートルあるかどうかという距離感でした。

高層の建物が密集して立ち並ぶ景色は、東京でも見慣れているつもりでしたが、香港では密度のレベルが一段上でした。これも、土地制約がそのまま街の形に出ているのだと思います。

＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
7. 建物のデザインがアートのようだった

香港の街を歩いていてもう一つ印象的だったのが、建物のデザインです。香港は金融都市であると同時に、建築デザインでも強い個性を持つ都市だと感じました。曲線を使ったビルや独特な形状の高層ビルなど、日本ではあまり見ないデザインの建物が多く、街を歩くだけでも視覚的に面白い都市です。

その背景の一つとして、地震がほとんどないことも大きいのだと思います。日本ではどうしても耐震性が最優先になるため、構造上の制約が増えます。一方で香港は、その点で日本より自由度が高く、結果として建築そのものがアートのように見える建物が多いのだと感じました。

＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
8. 建設現場の足場が竹だった

今回の視察で特に驚いたのが、建設現場の足場です。高層マンションの建設にもかかわらず、足場が竹でした。日本人の感覚ではかなり驚く光景ですが、香港では竹足場という伝統的な工法が現在でも使われています。

実際に見ると、最初は本当に大丈夫なのかと不安になるほどでしたが、香港では昔から使われてきた施工方法の一つであり、それが高層都市の中で今も残っていること自体が、とても印象的でした。

＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
9. 超高級エリア以外は東京と近い感覚の場所もある

香港全体がすべて超高級というわけではありません。今回、空港周辺の富裕層エリア以外も視察しましたが、場所によっては東京とそこまで大きく変わらないと感じるエリアもありました。

とはいえ、価格水準としては㎡あたり1万前後という感覚で、決して安いわけではありません。東京に置き換えれば、十分に港区レベルの価格帯です。つまり香港は、「一部が極端に高い」のではなく、全体として高く、そのうえでさらに別格の超高級エリアが存在する市場だと感じました。

＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
10. 物価は高いがタクシーは意外と安い

香港は物価が高いことでも知られていますが、今回の滞在でもそれを実感しました。たとえばラーメンとコーラを頼んだだけで4500円ほどだったので、食事代は東京より高いと感じる場面が多かったです。

一方で意外だったのがタクシーです。35kmほど乗っても6000円前後で、東京より安く感じました。タクシー台数が多く、競争が激しいことも背景にあるのかもしれません。

＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
11. 「100万ドルの夜景」の本当の意味

香港の夜景は「100万ドルの夜景」と言われています。私はずっと、それだけ価値がある夜景という意味だと思っていました。

ところが今回お客様から聞いた話では、もともとは「夜景の電気代が1日100万ドルかかる」という意味だったそうです。今は環境に配慮して80万ドル程度になっているようで、思わず笑ってしまう話でした。香港らしいスケール感を感じるエピソードでもありました。

＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
まとめ

今回香港を視察して感じたのは、香港の不動産は住宅市場というより、世界資本が集まる資産市場だということです。東京が「住むための不動産」を軸に発展してきた市場だとすれば、香港は「持つための不動産」「資産として保有する不動産」という色がかなり強いように思います。

その結果として、超高額住宅、超高密度都市、巨大タワーマンション、富裕層による投資需要という特徴が生まれています。世界の不動産市場を知ることは、東京の不動産の価値を改めて見つめ直すことにもつながると、今回あらためて感じました。

＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
関連する不動産記事

港区｜築浅の高級賃貸 — 賃貸を相談する　◀
港区｜高級賃貸タワーマンションの相談 — 賃貸を相談する　◀
港区｜賃料30万円以上の高級賃貸 — 賃貸を相談する　◀