東日本レインズ最新（2025年12月）：成約増×在庫減で「都心優位」が再加速──港区1〜20億の売却・購入戦略

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0．今日のテーマ：12月は「成約増×在庫減」。平均価格より“需給の締まり”を見る
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2025年12月の首都圏中古マンションは、成約件数が3,975件（前年同月比+25.9%）と増加する一方、在庫件数は43,381件（同-3.6%）へ減少しました。
つまり「買いが強いのに、売り物が増えない」局面です。

この状況では、平均価格の上げ下げよりも、

を先に押さえる方が、次の一手がブレません。

港区のような都心高額帯は、需給が締まるほど“選ばれる物件”に取引が集中しやすく、二極化が進みます。
今日はこの数字を起点に、港区の1〜2億／2〜5億／5〜20億で戦い方を整理します。

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1．データで見る：成約は増え、在庫は減った。単価は上がったが、エリア差が拡大
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12月の首都圏中古マンションの主要指標は以下です。


ポイントは2つです。

(1) 需給が締まると、価格は「上がる」より先に「下がりにくく」なる
在庫が減りながら成約が増えると、買主の比較対象が少なくなり、指値（値下げ要求）が通りにくくなります。
特に都心部は、買いが“待てない層”が一定数いるため、相場の粘りが出ます。

(2) エリア差がはっきり出ている
東京都区部の成約㎡単価は135.61万円（+15.1%）と上昇が強い一方で、前年割れのエリアも出ています。
港区はこの「都心優位」の中心に位置しやすい反面、同じ港区でも“刺さる条件”が揃わないと伸びない局面です。

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2．「階層別構造変化」：1〜2億は厚い実需、2〜5億は選別、5億以上は出口設計
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同じ「都心優位」でも、価格帯で動き方は変わります。
結論だけ先に言うと、港区は次の3層で戦略が分かれます。


ここからレンジ別に、売却・購入の要点を落とします。

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3．港区1〜2億レンジ：勝ち筋は「60㎡前後までの実需ゾーン」を外さないこと
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1〜2億は、都心勤務のDINKS・単身エグゼクティブ・港区内住み替えが中心です。
12月のデータが示すように、成約が増えて在庫が減る局面では、この実需ゾーンは“買いが先に動きやすい”です。

売却戦略（オーナー側）

購入戦略（買主側）

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4．港区2〜5億レンジ：いま一番差が開く。「価格の理由」があるかどうか
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2〜5億は、港区の“主戦場”で、供給が多い分だけ比較が厳しくなります。
需給が締まっても、ここは「全部が売れる」ではなく「良いものだけ決まる」になりやすいゾーンです。

売却戦略（オーナー側）
　(1) 眺望と抜け（抜けないなら、その代替価値があるか）
　(2) 管理品質（コンシェルジュ運用、修繕計画、共用部の状態）
　(3) 生活導線（駅距離、動線、周辺環境の実用性）

購入戦略（買主側）

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5．港区5〜20億レンジ：希少性のゲーム。勝負は「出口（買主像）の設計」
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5億以上は、相場の上下よりも希少性・ブランド・眺望・間取りの唯一性で決まります。
ただし、ここでも“売り物が増えない局面”は追い風になりやすい一方、売却の成功は出口設計次第です。

売却戦略（オーナー側）

購入戦略（買主側）

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6．まとめ：12月は“相場が強い”ではなく「需給が締まった」。港区は選別が進む
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2025年12月の東日本レインズの数字は、
という、需給が引き締まった形を示しています。

港区ではこの局面が、
という形で表れやすいです。

平均単価のニュースで判断するのではなく、
あなたの物件（検討物件）がどのレンジにいて、どの勝ち筋に乗っているのか。
これを整理した上で、売却・購入・賃貸の3つの出口を設計するのが、2026年の港区では一番堅い戦い方です。