ファミリー賃料が前年比+11.7P──東京23区「60〜100㎡」の強さが示す、港区1〜20億マンションの“貸す・売る・持つ”再設計

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0．今日のテーマ：売買の議論より先に、「家賃が上がる住戸」を見極める
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金利や価格の話は目立ちますが、港区オーナーにとっては「家賃が上がる局面」そのものが、出口設計（売る・貸す・持つ）を変えます。
特に今回は、東京23区でファミリー（60〜100㎡）の賃料インデックスの伸びが大きいことがポイントです。

結論はシンプルで、

という二極化です。

今日は、データでこの流れを確認し、港区の価格帯別（1〜2億／2〜5億／5〜20億）に落とし込みます。

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1．データで見る：東京23区は賃料上昇、特にファミリー（60〜100㎡）が強い
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直近の整理ポイントは2つです。

（1）東京23区の賃料は上向きが継続
　マンション：前年比+7.8%（前年超えが継続）
　アパート：前年比+4.3%

（2）マンション賃料インデックスは、ファミリーが突出
（東京23区・2025年第3四半期）

ここから読み取れるのは、
「広めの住戸（60〜100㎡）に、賃料を押し上げる需要が集中している」
という事実です。

港区の実務に置き換えると、
が、賃料を支えている局面と言えます。

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2．「階層別構造変化」──賃料上昇は、港区1〜2億／2〜5億／5〜20億で効き方が違う
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同じ“家賃上昇”でも、港区では価格帯によって効き方が変わります。

　需要の中心はDINKS・単身富裕層・法人。賃料は上がりやすいが、面積が50〜70㎡中心のため「ファミリー指数の伸び」を丸ごと享受しづらい。
　ただし、駅近・築浅・管理良好は賃料改定が通りやすい。

　70〜110㎡が多く、まさに“ファミリー賃料の伸び”の恩恵を受ける中核ゾーン。
　賃貸で手残りを作れるかどうかで、売却判断が大きく変わる。

　賃料は上がっても、賃料利回りより「希少性・資産保全」が主目的になりやすい。
　ただし、100〜200㎡のプレミアム住戸は、賃貸の出口（海外富裕層・法人）を作れると保有の納得感が上がる。

この構図を前提に、各レンジの打ち手を具体化します。

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3．港区1〜2億レンジ：賃料改定は“更新で小さく、再募集で大きく”
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このゾーンは、賃貸に回す場合の勝ち筋が明確です。

　更新は「上げたい気持ち」より「退去リスク」を優先して設計します。
　市場が強いほど、更新で無理に上げ過ぎると退去→空室期間→総手残りが落ちやすい。

　再募集は、賃料を引き上げやすい局面です。
　そのため、オーナー側の実務は
　(1) 次の募集賃料の上限を先に決める
　(2) その賃料を正当化する内装・設備・清掃・写真を整える
　(3) 法人契約で“入居審査が速い導線”を作る
が重要になります。

売却との比較では、
が判断軸になります。

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4．港区2〜5億レンジ：ファミリー賃料上昇の中心地。やるべきは“賃料の設計”と“原状回復の最適化”
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このゾーンは、今回のテーマのど真ん中です。
60〜100㎡の賃料が強いなら、港区2〜5億は「賃貸で持つ」が成立しやすくなります。

重要なのは、“家賃が上がる”を待つのではなく、オーナー側が取りにいく設計をすることです。

（1）募集賃料の上限を、相場でなく「比較される競合」で決める
同じエリア・同じ広さでも、
で、比較対象が変わります。
賃料は“相場平均”より、“競合に勝てるか”で決まります。

（2）原状回復は「原価」ではなく「賃料差」で意思決定する
例：
　年間36万円、2年で72万円。
　工事が30〜50万円なら合理的、という判断になります。
逆に、費用がかかるのに賃料が上がらない箇所は、投資対象から外します。

（3）ターゲットを絞る（ここがブレると賃料は取れない）
港区70〜100㎡は、主に
に分かれます。
ターゲットごとに「刺さる条件」が違うため、
募集図面、設備、家具提案、入居時の柔軟性まで一貫させます。

売却戦略としては、
が合理的です。

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5．港区5〜20億レンジ：家賃上昇は追い風だが、主戦場は「希少性」と「出口の多重化」
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このレンジは、賃料利回りを追うと判断を誤りやすいです。
一方で、賃貸の出口を作れると、保有の納得感が一段上がります。

ポイントは2つです。

（1）賃貸の出口を複線化する
どこに刺さる仕様かを先に決め、募集導線と条件を整えます。

（2）売却の出口も複線化する
に向けて、英語資料、家具付き、引渡し条件など“売り方のパッケージ”を準備します。

賃料上昇はあくまで追い風で、最終的には「代替不能性（眺望、希少間取り、ブランド、管理）」が価格を支えます。
その代替不能性を、賃貸と売却の両方で説明できる状態が理想です。

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6．まとめ：ファミリー賃料が強い局面は、「売却の議論」を一度止めて、賃貸の数字を先に置く
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今回のデータが示すのは、
東京23区で賃料が上向きで、特にファミリー（60〜100㎡）が強い、という事実です。

港区オーナーの次の一手は、
1）自分の住戸が、賃料上昇の恩恵を受けるサイズ帯（60〜100㎡）に入るか
2）入るなら、更新と再募集で「賃料を取りにいく設計」ができるか
3）入らないなら、賃貸に固執せず売却の旬を逃さないか
を、順番に整理するのが最短です。

特に2〜5億レンジは、ファミリー賃料の強さが最も効くゾーンです。
“家賃が上がるから持つ”ではなく、
“上がる構造を使って、手残りを作り、売却の主導権を握る”
これが今の合理的な考え方です。