日銀0.75%据え置きでも「固定金利は上がる」──住宅ローン10年固定2.5〜2.7%台と、首都圏中古マンション“成約増・在庫減”が同時進行する理由

日銀は政策金利（無担保コール翌日物）を0.75%程度で据え置き。ただし一部委員は1.0%を主張するなど、利上げ方向の空気は残る。

住宅ローンは「変動」よりも「固定（特に10年固定・全期間固定）」が先に上がり、10年固定は2.5〜2.7%台が目安になってきた。

一方で首都圏中古マンションは、成約増・在庫減が続き、東京都区部は㎡単価130万円台と高水準。

結論：金利が上がっても“市場が止まらない”のは、需要の中心が「買える層」へ寄っており、在庫が薄いままだから。

10年固定／全期間固定：長期金利に連動しやすい＝先に動く

変動金利：短期金利に連動しやすい＝日銀の追加利上げが進むほど後から効く

成約件数が大きく増え

在庫が減り

単価は高止まり（上昇基調）

駅近

管理状態が良い

間取りが素直

眺望や階数などの説得力がある

実需の厚いゾーン。買える層は残るが、物件選別は強まる。

勝ち筋：駅近×管理×間取り×眺望のどれかが明確に強い物件。

売却は「競合の多い同型住戸」との比較で、見せ方（室内コンディション・募集条件）の差が効く。

“納得感”が問われるゾーン。価格に対して面積・眺望・仕様が弱いと動きが鈍る。

勝ち筋：ブランド立地＋眺望抜け＋管理の強さ（またはリノベ等で商品力を作れる個体）。

売却は、価格を守るなら「売る理由が伝わる」ストーリー設計と、一定期間の戦略（価格改定ルール）が必須。

金利より希少性。買主は“欲しい個体が出たら買う”になりやすい。

勝ち筋：代替不能（眺望・最上階・角・広さ・ブランド）の明確さ。

売却は時間を味方にできる一方、露出設計（どこで誰に見せるか）が結果を左右。

固定で組むなら「金利＋0.5〜1.0%」のストレステストで家計が耐えるか確認。

変動を選ぶなら、将来の利上げ時に“返済比率”がどこまで上がるかを数字で把握。

出口（賃貸・売却）を先に設計し、賃料水準と管理費・修繕・税の負担まで織り込む。

同じ建物・同じ面積帯の競合数（売出中・成約事例）を見て「今の買主が納得する根拠」を作る。

2〜5億帯は特に、“強みが弱い個体”ほど時間がかかる。最初の価格設計と、改定のルールが重要。

室内コンディション（壁紙・水回り清掃など）は、価格より効く場面がある（内覧で一発で決まる要因）。

固定金利上昇局面ほど「賃貸に回して様子を見る」が増えるため、競合賃料の把握と募集力（写真・導線）が重要。

高額帯は、入居者の属性（法人・外資・役員層）に合わせて、家具・設備・運用ルールを整えると空室リスクが下がる。

政策金利が据え置きでも、固定金利は上がり得る（むしろ先に動く）。

首都圏中古は、成約増・在庫減が続き、都心は高水準が維持されやすい。

今後は、レンジ別に「選ばれる物件／指値が入る物件」の差がさらに広がる。

港区の実務では、結局のところ、出口（売る・貸す）の強い個体が最後まで強い。