10年固定2%台後半へ──金利上昇でも「成約増・在庫減」が続く理由と、港区1〜20億マンションの売却・購入戦略

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0．今日のテーマ：金利は上がった。それでも市場は「止まっていない」
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2026年1月、メガバンクの住宅ローン10年固定は2％台後半に到達し、資金調達コストは明確に上昇しました。
一般的には「金利上昇＝買い控え＝成約減」というシナリオが想定されます。

しかし、REINSの実需データを見ると、首都圏中古マンション市場では

という、いわば「需給が締まる」状態が続いています。

本記事の結論はシンプルです。
市場は止まっていない。
買えない層が消え、買える層だけが“より厳しく選別して買っている”──この構造変化が起きています。

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1．REINSが示す現実：成約増・在庫減・単価上昇という同時進行
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直近の首都圏中古マンションデータでは、
という3点が同時に確認できます。

重要なのは、平均値の高さそのものではありません。
実務で効くのは次の3点です。

1）在庫が減っている＝売り物が薄くなっている
2）成約が増えている＝条件が合う物件は決まっている
3）単価は高いが、前月比で調整する局面もある＝無条件の高値追いではない

つまり、
「買い手が消えた」のではなく、
「買える買い手が、納得できる物件だけを買っている」
という状態に近づいています。

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2．金利上昇で起きているのは“停止”ではなく“選別”と“レンジ移動”
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10年固定が2％台後半に入ると、同じ物件でも月々の返済額は確実に増えます。
このとき、買い手の行動は次の順で変化します。

ではなく

その結果、
という差が一気に拡大します。

港区1〜20億の市場では、
「金利が上がったから下がる」ではなく、
**「金利上昇下でも選ばれる物件かどうか」**がすべてです。

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3．港区1〜2億：買える層は残る。勝ち筋は50〜70㎡の整った条件
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1〜2億円帯は、
といった実需が中心です。

金利上昇の影響はありますが、起きているのは撤退ではなく「条件の厳格化」と「面積調整」です。

売却戦略（オーナー）

購入戦略（買い手）

賃貸戦略（保有）

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4．港区2〜5億：「買えない」ではなく「納得できない」ゾーン
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2〜5億は港区の中核ですが、金利上昇下では目線が一段厳しくなります。
ここで起きているのは「需要消失」ではなく「納得感不足」です。

売却戦略（オーナー）

購入戦略（買い手）

保有戦略

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5．港区5〜20億：金利より希少性。出口設計がすべて
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5億円以上はローン依存度が低く、金利影響は限定的です。
一方で、
の差が、そのまま流動性の差になります。

売却戦略

購入戦略

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6．まとめ：平均値ではなく「自分のレンジの需給」を見る
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2026年1月、金利は確実に上がりました。
それでも市場は止まっていません。

港区1〜20億の実務で効く結論は3つです。
1）金利上昇は撤退ではなく選別を生む
2）売却は初動がすべて。反応が出る価格設計が命
3）購入は出口の強さ最優先

平均単価のニュースではなく、
「自分の物件が、どのレンジで、どんな需給に置かれているか」
ここを数字で押さえた上で、売る・買う・貸すの順番を決めることが、最も安全な戦略です。