ANSERA JOURNAL

スタッフからのお知らせ・日記

公開日: 2026.01.16
最終更新日: 2026.09.04
執筆・監修: 株式会社Ansera

中国マネーは本当に「巻き戻し」るのか──中国経済減速と都心高級マンション（1〜20億円）の行方

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0．今日のテーマ：中国経済減速と「中国マネー巻き戻し」論をどう読むか
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ここ数カ月、「中国の不動産不況」「富裕層の海外資産売却」「中国人が日本のマンションを売り始めた」といった見出しが目立ち始めました。
一方で、東京の都心高級マンション市場を見ると、価格が急落しているようなデータはまだ出ていません。

つまり、いま議論されているのは、

中国発のマクロストレスが、

日本の都心高級マンション、とくに1〜20億円レンジに、

どの程度の「売り圧力」と「買い圧力の低下」をもたらすのか

という問いです。

今日は、中国経済と中国マネーの現状を整理したうえで、
港区を中心とする1〜2億／2〜5億／5〜20億レンジのオーナーがどう備えるべきかを、冷静に整理していきます。

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1．そもそも中国マネーは都心高級マンションをどれくらい動かしてきたのか
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まず、スタート地点として「中国マネーの規模感」を押さえておきます。

東京の不動産投資市場では、2024年の対日不動産投資額のうち約3兆円強が海外マネーとされ、その3割前後を東京が占めるとの推計があります。

このうちラグジュアリーコンドミニアム（3,000〜5,000万円〜数億円）のセグメントでは、中華圏（中国本土・香港・台湾・シンガポールなど）が個人投資家の最大グループという調査もあります。

別のレポートでは、東京のプレミアムエリア（港区・千代田区・渋谷区など）では、ある不動産会社で「顧客の4割が中国語圏、成約ベースでも1億円超物件の20％前後が中華圏」というデータも示されています。

一方で、国土交通省の調査によると、「海外住所の買い手」が占める割合は、新築マンション全体ではまだ1割未満〜1割台にとどまっています。
つまり、

高級帯（1億円超）の“エッジ”では存在感が大きい

ただし市場全体を支配するほどのシェアではない

というのが実情です。

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2．中国経済と不動産不況：富裕層の資金繰りは本当に悪化しているのか
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中国国内では、不動産開発投資の減少や大手デベロッパーのデフォルトが相次ぎ、「不動産不況」が長期化しています。
不動産価格の下落、地方政府の財政悪化、家計のマインド悪化が重なり、経済全体への下押し圧力が続いていることは、複数のレポートが指摘しています。

ただし、ここで重要なのは、

厳しいのは主に「国内の不動産開発業者」と「レバレッジをかけた中間層」

海外不動産を現金で買えるレベルの富裕層は、依然として海外分散ニーズが強い

という点です。

富裕層サイドから見ると、

人民元建ての資産を持ち続けるリスク

国内規制や資本移動規制の強化

政治・社会リスクに対する不安

が背景にあり、「海外資産で守る」「円やドルで持つ」という動きはむしろ継続している、という調査もあります。

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3．「巻き戻し」論の中身：どこまでがデータで、どこからが想像か
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最近の報道や動画などで語られている「中国マネー巻き戻し」論には、いくつかのパターンがあります。

パターンA：国内不動産不況で資金繰りが悪化し、海外不動産を売らざるを得ない

パターンB：日中関係の悪化や規制強化を嫌い、日本から資金を引き上げる

パターンC：単純に円安メリットが薄れ、割安感が減って新規の買いが鈍る

ここで注意すべきは、

パターンA・Bの「一斉売り」「投げ売り」のような事態を示す、統計ベースのデータは現時点ではほとんど出ていない

一方で、パターンC（新規の買い圧力の鈍化）は、為替や金利、規制の議論から見ても現実味がある

という点です。

東洋経済オンラインなどの解説でも、「中国人マネーが消えても日本の不動産が直ちに暴落するとは言い難い」「投機的な一部セグメントへの影響はあっても、市場全体では他の需要が吸収しうる」という見方が示されています。

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4．実際のデータから見える「いま」の東京高級マンション市場
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海外マネー全体の動きと、東京高級マンション市場の足元のデータを合わせて見ると、現状は次のように整理できます。

海外投資家による日本不動産への投資額は、2025年前後も高水準を維持

　東京は世界の都市別投資額ランキングで首位クラスにあり、海外マネーの主力投資先のひとつになっています。

中央東京（港区・千代田区・渋谷区など）の高級コンドミニアムでは、依然として中華圏投資家が「個人富裕層の最大勢力」のひとつ

　1億〜数億円帯のタワーマンションで、キャッシュ買い・低レバレッジでの取得が続いているという現場レポートもあります。

首都圏中古マンションの成約単価は、海外マネー流入も背景にバブル期並みの水準まで上昇

　在庫・新規登録件数は減少傾向で、価格が崩れている気配はありません。

つまり、
「中国マネーが完全に引いて市場がガラ空きになっている」という状況ではなく、
「高値圏ながらも、海外マネーを含む複数の需要が支えている」状態が続いている、というのが現状です。

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5．シナリオ分析：基本ケースとリスクケース
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ここからは、港区の1〜20億レンジを前提に、2つのシナリオを考えます。

【シナリオ1：基本ケース（いま最も可能性が高いライン）】

中国国内の不動産不況・規制強化は続く

円安メリットはやや薄れるが、日本の金利は世界と比べて依然として低い

中国マネーの「新規流入」は徐々に鈍化する一方、既に保有している物件の多くは長期保有が前提

→ この場合、

1〜2億レンジ：国内実需＋他国投資家の需要で吸収

2〜5億レンジ：一部の売りは出るが、再開発エリア・ブランドマンションは引き続き指名買い

5〜20億レンジ：個別事例ベースでの売りは出ても、マーケット全体への波及は限定的

というイメージになります。

【シナリオ2：リスクケース（中国側の金融ショック）】

中国の不動産・金融システムでショックが発生し、富裕層も一部は海外資産の売却を余儀なくされる

同時に世界的なリスクオフで、他国投資家の日本不動産への投資も一時的に減速

→ この場合でも、

日本側には依然として低金利・円安・安全資産としての評価がある

中国マネーのシェアは「局所的には大きいが、市場全体では限定的」

ことから、「広範な暴落」の可能性は高くないと見るレポートが多いのが実情です。

重要なのは、
「一気に崩れる」よりも、「買い手の顔ぶれと価格形成のロジックがじわじわ変わる」
という形で現れてくる可能性が高いという点です。

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6．1〜2億／2〜5億／5〜20億レンジ別に見る、中国マネーとの距離感
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レンジごとに、中国マネーとの関わり方とリスク・チャンスを整理します。

【1〜2億レンジ】

港区の50〜70㎡台の実需＋将来賃貸前提のゾーン

中国マネーの比率は「ゼロではないが、国内実需と他国富裕層の方が厚い」帯です。

もし中国マネー新規流入が弱まっても、国内実需・法人需要が支えやすい価格帯と言えます。

【2〜5億レンジ】

都心タワーマンションの中核帯で、中国マネーのプレゼンスが最も大きいゾーン

湾岸ではなく、港区・中央区・千代田区・渋谷区の「ブランド物件」に集中しやすいレンジです。

ここでは、中国マネーの「新規買い」が減速すると、成約までの期間が伸びる・指値が入りやすくなる、といった形で、肌感覚レベルの変化が出やすいでしょう。

【5〜20億レンジ】

ペントハウスや100㎡超の超富裕層帯

中国に限らず、世界中のHNWI（超富裕層）のマネーが動くゾーンであり、日本人オーナーの割合も少なくありません。

一部の中国富裕層が売却に動いても、物件ごとのストーリーや眺望、ブランドによる「指名買い」が入りやすく、価格よりも「売却に時間がかかる」リスクとして現れる可能性が高いレンジです。

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7．港区オーナーとして、いま具体的に決めておきたいこと
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「中国マネー巻き戻し」が現実にどう出てくるかは、
為替、金利、規制、地政学リスクといった複数要因の組み合わせで決まります。

不確実な要素が多い中で、港区のオーナーがいま決めておくべきなのは、次の3点です。

1）自分の物件がどのレンジ・どのプレーヤーに支えられているかを把握する

1〜2億なのか、2〜5億なのか、5〜20億なのか

中国マネー比率が高いエリア・建物なのか、国内実需・法人需要が厚いタイプなのか

2）「売るならいつ・いくらで・誰に売るのか」の大枠を決めておく

再開発進行前後での出口

円安／円高局面との組み合わせ

自分の資産ポートフォリオ全体の中での位置付け

3）賃貸運用への切り替え余地を具体的に試算しておく

中国マネーの新規買いが一時的に弱まっても、

　　法人・駐在員・国内富裕層向けの賃貸需要がどの程度あるか

家賃水準／空室リスク／管理体制を前提に、「貸して回す」シナリオを数字で持っておく

「中国富裕層が一斉に売るから暴落する」という単純な物語ではなく、

中国マネーがどのレンジで、どの程度の影響力を持っているか

その一部が巻き戻ったときに、他の需要との入れ替わりがどこまで進むか

を冷静に整理しておくことが、これからの港区オーナーにとって現実的なリスク管理だと考えています。

港区の高級マンション（1億〜20億）のご相談について

株式会社Anseraは、
港区内のタワーマンション・高級レジデンス・ブランドマンションなど 1億〜20億クラスの区分マンションを中心に、売却・購入・賃貸運用・管理のご相談をお受けしています。

日記で取り上げているような、市況・金利・税制・再開発・地価動向は、
港区の高級マンションの価格や賃料、出口戦略（売る／貸す／住み替える）に少なからず影響を与えます。
ただし、実際の影響度は「マンション名」「棟・階数・向き」「面積帯」「1〜2億／2〜5億／5〜20億といった価格レンジ」によって大きく異なります。

このような港区オーナー様からのご相談が増えています

♦港区のタワーマンション・高級レジデンスを所有しており、いま売るべきか貸すべきか迷っている
♦1〜2億／2〜5億／5〜20億クラスの区分マンションについて、港区内の実勢価格と売却にかかる期間を知りたい
♦自宅として購入したが、数年後に賃貸に出す前提でキャッシュフローと出口を整理したい
♦他社の査定金額や販売戦略が妥当か、港区の高級マンションに絞ったセカンドオピニオンが欲しい
♦港区での購入と同時に、将来の賃貸募集・管理まで任せられる会社を探している（海外居住・法人名義など）

対応エリア・物件イメージ

対応エリアの例：港区全域（麻布台・六本木・赤坂・麻布十番・三田・白金・高輪・芝・芝浦・汐留など）。
価格帯の目安：おおよそ1億〜20億クラスの区分マンション、タワーマンション・高級低層レジデンス・ブランドマンションなど。

ご相談の流れ

下記フォームより「売却・購入・賃貸運用・管理」など、ご希望内容とマンション名・エリアを送信
専任担当者が、面積・間取り・階数・向き・現況など物件概要を簡単にヒアリング
市況データと近隣の成約事例をもとに、価格帯・賃料帯・想定スケジュールを整理した簡易レポートをご提示
方針が固まりましたら、売却戦略・購入サポート・賃貸募集条件・管理内容をご提案

「まずは相場感だけ知りたい」「売るか貸すかを数字で比較したい」といった段階でも構いません。
港区の高級マンションに関するご相談は、下記ボタンからお気軽にお問い合わせください。

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