2026年版・港区再開発7トピック──麻布台ヒルズから高輪ゲートウェイシティまで、高級レジの資産価値をどう読むか

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0．2026年は「港区再開発の地図」が一気に立体化する年
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2025年に麻布台ヒルズが全街区オープンし、高輪ゲートウェイシティが「まちびらき」を迎えました。
一方で、六本木五丁目西地区、西麻布三丁目北東地区、三田五丁目西地区、芝浦一丁目プロジェクト、虎ノ門一丁目東地区など、大型再開発は「これから実際に形になっていくフェーズ」に入ります。

新年第一弾として、2026年にウォッチしておきたい港区の再開発を7トピックに整理し、
1〜2億／2〜5億／5〜20億レンジの高級マンションオーナー・検討者目線でポイントをまとめます。

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1．麻布台ヒルズ：完成後の「暮らし方」が見えてくるフェーズへ
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2025年10月、麻布台ヒルズは全街区が開業し、レジデンス棟も順次引き渡しが進んでいます。
2026年は「竣工前の期待値」から「実際にどう使われているか」が見えてくるタイミングです。

ポイント

麻布台ヒルズ自体に住んでいなくても、
の一帯にある1〜20億クラスのレジデンスは、「生活圏として麻布台ヒルズをどう取り込めるか」が中長期の差になっていきます。

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2．六本木五丁目西地区（第2六本木ヒルズ）：2030年竣工へ動き出す
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六本木交差点南側、六本木五・六丁目、麻布十番一丁目にまたがる「六本木五丁目西地区第一種市街地再開発事業」は、2025年度着工・2030年度竣工予定の超大型プロジェクトです。

概要イメージ

いわゆる「第2六本木ヒルズ」にあたる計画で、完成すれば六本木ヒルズ・麻布台ヒルズと並ぶ港区の新しいランドマークレジデンスとなります。

六本木・麻布十番エリアの既存1〜20億物件にとっては、
という構造変化が起きます。

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3．西麻布三丁目北東地区：六本木ヒルズ西側に地上54階の複合タワー
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六本木ヒルズ西側（テレビ朝日通り沿い）では、「西麻布三丁目北東地区第一種市街地再開発事業」が進行中です。
2025年に着工し、2029年末の竣工予定とされています。

概要イメージ

六本木ヒルズと一体的な歩行者ネットワークや広場整備も行われるため、
といった変化が想定されます。

西麻布〜広尾〜南青山寄りの1〜5億レンジのマンションにとっては、
「渋谷・六本木・西麻布」が1本の回遊動線としてつながるイメージでエリアを捉え直す必要が出てきます。

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4．虎ノ門一丁目東地区「TORANOGATE」：官民・イノベーションのゲート
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銀座線「虎ノ門」駅直結の虎ノ門一丁目東地区第一種市街地再開発事業では、施設名称「TORANOGATE（トラノゲート）」として2027年10月竣工予定の大規模オフィスビルが建設されます。

概要イメージ

基本的にはオフィス主体の開発ですが、
と組み合わさることで、周辺レジデンス（虎ノ門ヒルズレジデンシャルタワー、愛宕・新橋寄りのタワマン等）の賃貸需要を中長期で支える土台になります。

特に2〜5億レンジの「職住近接・都心ワーカー向け」のマンションにとっては、
というオフィス軸をどう自物件の価値説明に組み込むかがポイントになってきます。

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5．高輪ゲートウェイシティと品川駅北周辺：山手線南側の新しい重心
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JR東日本が進める「品川開発プロジェクト（第Ⅰ期）」として、高輪ゲートウェイ駅前では「高輪ゲートウェイシティ」が段階的に開業しています。

概要イメージ

併せて、品川駅北周辺地区や品川駅街区でも再開発計画が進み、
高輪・港南・芝浦エリアを結ぶ歩行者ネットワークと広場整備が進行しています。

白金高輪・高輪台・泉岳寺〜三田・田町エリアの1〜20億マンションにとっては、
が、出口戦略や賃貸需要にどう効いてくるかを意識する必要があります。

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6．三田五丁目西地区：白金ザ・スカイ隣接、約600戸のレジデンスを含む再開発
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白金高輪駅周辺では、「三田五丁目西地区第一種市街地再開発事業」が動き始めています。

概要イメージ

東側には「白金ザ・スカイ」があり、
白金高輪エリアは「既に完成している大規模レジ」＋「これから立ち上がる新レジ」との二層構造になっていきます。

1〜2億レンジのコンパクト〜ミドル帯では、
が、賃貸・売却のパフォーマンスに影響しやすくなります。

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7．芝浦一丁目プロジェクト：浜松町エリアのツインタワーとベイビュー
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旧東芝ビル跡で進行中の「芝浦一丁目プロジェクト」は、S棟・N棟のツインタワーからなる大規模複合開発です。

概要イメージ

浜松町〜竹芝〜芝浦のベイエリアは、
という両面でポテンシャルが高いエリアです。

既存の芝浦・港南タワマン（1〜5億レンジ中心）にとっては、
を踏まえ、「プレミアムなベイエリア」としてのブランドをどう維持・強化するかがテーマになります。

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8．2026年に港区オーナー・検討者が押さえておきたい「3つの軸」
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ここまで見てきた再開発7トピックを、少し整理すると次の3つの軸に集約できます。

1）六本木・麻布台・西麻布軸
　六本木五丁目西地区、麻布台ヒルズ、西麻布三丁目北東地区の3点を結ぶエリアは、
　1〜20億レンジの「超都心レジデンス」の中枢として、今後10年の主戦場になります。

2）虎ノ門・神谷町・愛宕軸
　虎ノ門一丁目東地区「TORANOGATE」、虎ノ門ヒルズ、官庁移転の流れにより、
　職住近接を志向する2〜5億レンジの需要が厚くなりやすいエリアです。

3）高輪・白金高輪・三田・芝浦軸
　高輪ゲートウェイシティ、三田五丁目西地区、芝浦一丁目プロジェクトによって、
　「山手線南のゲート」＋「ベイエリア」という性格が強まり、
　1〜5億レンジのファミリー・投資用の両面で注目度が高まっています。

新年のタイミングで、
を一度整理しておくと、2026年以降の売却・購入・賃貸運用・管理の方針が立てやすくなります。

再開発は「ニュース」として眺めるだけでなく、
自分の一戸の価値を再確認するための“長期のものさし”として活用していくのが、港区マンションと付き合ううえで現実的なスタンスだと考えられます。