2026年版・港区再開発7トピック

01麻布台ヒルズ——完成後の使われ方を見る

麻布台ヒルズは、オフィス、住宅、ホテル、商業施設、インターナショナルスクールなどが集まる複合街区です。2025年10月29日に麻布台ヒルズ レジデンスBが竣工し、計画していた街区全体が完成しました。レジデンスBは970戸、街区全体では約1,400戸の住宅を備えます。約2.4ヘクタールの緑地と「Green & Wellness」を掲げる環境は、建物単体ではなく、街区の中で日常を組み立てる住み方を提案しています。

2026年以降は、竣工前の期待よりも、実際の賃料、成約までの期間、生活施設の利用状況が評価材料になります。麻布台ヒルズに住まない場合でも、神谷町、虎ノ門、愛宕、六本木一丁目の住宅は、街区へのアクセスが暮らしやすさの説明につながります。

02六本木五丁目西地区——六本木と麻布十番の間に生まれる新しい街区

六本木五・六丁目と麻布十番一丁目にまたがる大規模再開発です。区域は10ヘクタール超、総延床面積は約108万平方メートル。A-1街区には地上66階・高さ約327メートルの複合棟、B街区には地上70階・高さ約288メートルの住宅棟が計画されています。

2026年5月には、A-1街区のメインタワー最上層に、約200室の「ローズウッド東京」が入ることが発表されました。

住宅戸数や着工・竣工時期は、今後の事業進行により変わる可能性があります。

完成すると、六本木ヒルズと麻布台ヒルズの間に新たな人の流れが生まれます。既存住宅では「再開発に近い」という表現だけでなく、工事期間中の影響と、完成後にどの入口・道路・駅を使いやすいかまで確認することが大切です。

03西麻布三丁目北東地区——六本木ヒルズ西側の回遊性が変わる

テレビ朝日通り沿い、西麻布三丁目と六本木六丁目で進む複合再開発です。区域約1.6ヘクタール、地上54階・地下4階、高さ約200メートル、延床面積約9.6万平方メートル。約500戸の住宅に加え、事務所、商業、ホテルなどが計画されています。2025年3月に着工し、2029年度の完了を予定しています。

六本木ヒルズとの歩行者ネットワークや広場が整えば、六本木から西麻布、広尾方面へ向かう動線が分かりやすくなる可能性があります。西麻布・広尾・南青山寄りの住宅では、飲食やホテルの利便性と、夜間の人通り・交通の変化を両方見て判断します。

04TORANOGATE——虎ノ門駅直結のオフィス拠点

虎ノ門一丁目東地区で計画される「TORANOGATE（トラノゲート）」は、銀座線虎ノ門駅に直結し、虎ノ門ヒルズ駅とも地下通路でつながるオフィス主体の複合開発です。区域約1.1ヘクタール、地上29階・地下4階、高さ171.31メートル、延床面積約12万平方メートルで、2027年10月の竣工を予定しています。

住宅開発ではありませんが、就業者が増え、虎ノ門・霞が関・神谷町の移動が便利になれば、周辺の賃貸需要を支える要因になります。虎ノ門周辺の住宅は、職住近接だけでなく、休日の生活環境や工事後の交通量も合わせて見ます。

05高輪ゲートウェイシティ——山手線南側の新しい移動拠点

高輪ゲートウェイ駅前の「TAKANAWA GATEWAY CITY」は、2026年3月28日にグランドオープンしました。オフィス・商業などを備える「THE LINKPILLAR 1・2」、文化創造棟「MoN Takanawa」、住宅棟「TAKANAWA GATEWAY CITY RESIDENCE」などで構成される新しい街区です。

高輪、泉岳寺、品川、港南、芝浦を結ぶ歩行者動線が整うと、駅までの体感距離や日常の買い物環境も変わります。新幹線・空港への移動を重視する方には魅力がありますが、マンションごとに坂、線路、幹線道路との位置関係が異なります。

06三田五丁目西地区——白金高輪の住宅供給を比較する

三田五丁目と白金一丁目の一部で進む、住宅を中心とした再開発です。区域約1.3ヘクタール、地上45階・地下2階、高さ約160メートル、延床面積約8万2,500平方メートル。住宅のほか、事務所、SOHO、店舗、工場、駐車場などを含み、2026年度の着工、2030年度の完了を予定しています。

白金ザ・スカイなど既存の大規模住宅と、新たに供給される住宅の違いが比較されるエリアです。購入・売却・賃貸では、駅への経路、共用施設、管理費、住戸の向きに加え、同時期に市場へ出る競合住戸の数を確認します。

07BLUE FRONT SHIBAURA——浜松町と芝浦の水辺をつなぐ

旧東芝ビル周辺の「BLUE FRONT SHIBAURA」は、TOWER SとTOWER Nからなるツインタワー型の複合開発です。区域約4.7ヘクタール、地上43階・45階、地下3階、高さ約230メートル。TOWER Sにはオフィス、ホテル、商業施設などが入り、2025年9月1日に全体開業しました。住宅を含むTOWER Nは2027年度の着工、2030年度の竣工を予定しています。

浜松町、竹芝、芝浦を歩いて回りやすくなれば、ベイエリアの働く場所と暮らす場所のつながりが強まります。既存の芝浦・港南のマンションでは、新しい供給との価格差だけでなく、水辺への近さ、駅までの経路、眺望が将来も保たれるかを住戸ごとに見ます。

08再開発を資産価値へ結びつける3つの軸

再開発は、近ければ必ず価格が上がるという材料ではありません。1〜2億円、2〜5億円、5〜20億円では買い手の条件や比較対象が異なります。候補や所有中の住戸について、どの街区に近いか、完成までに何年あるか、完成後にどんな物件と比べられるかを整理すると、購入・売却・賃貸・保有の判断がしやすくなります。