「海外居住者が3.5％」という現実──東京23区・都心6区データから見る港区1〜20億マンションへの影響

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0．今日のテーマ：海外居住者3.5％という数字をどう読むか
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国土交通省が2025年11月、新築マンションの取引実態を初めて公表しました。
その中でも注目されたのが「国外に住所がある者による新築マンション取得」の割合です。

一方で、東京23区の新築マンションのうち「1年以内に転売された物件」の割合は9.3％、都心6区では12.2％という数字も明らかになりました。

今日は、このデータを「港区1〜20億クラスのタワーマンション・高級レジデンス」の観点から整理します。

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1．国交省の初調査は何を調べたのか
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今回の調査は、2018年1月〜2025年6月に保存登記された約55万戸の新築マンションを対象に、不動産登記情報と価格データを組み合わせて分析したものです。

ポイントは大きく2つです。

1）短期売買（保存登記から1年以内の転売）の実態
2）国外居住者による新築マンション取得の割合

国籍ではなく「住所」で区分しているため、「国外居住の日本人」も含まれますが、海外からの投資・セカンドハウス需要の一端を捉えたデータと見ることができます。

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2．海外居住者3.5％・都心6区7.5％という数字の意味
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2025年上半期のデータでは、海外居住者による新築マンション取得割合は次のようになっています。


前年からの伸び率を見ると、特に都心6区での増加が目立ちます。
「港区を含む都心の新築マンションでは、10戸に1戸弱が海外居住者」というイメージです。

ただし、裏返せばこうも言えます。


ニュースの見出しだけを見ると「外国人が大量に買っている」印象になりがちですが、数字としては「確かに増えているが、まだ3〜7％台」という水準です。

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3．短期売買9.3％と価格帯の関係──2億円未満が中心
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同じ調査では、新築マンションの「短期売買」についても分析しています。


さらに価格帯別に見ると、


とされています。

つまり、


というのがデータから読み取れるポイントです。

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4．よくあるイメージと、実際のデータのギャップ
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ここ数年、「高額タワーマンションは外国人が買い占めている」「価格高騰は海外マネーのせいだ」といったイメージが繰り返し語られてきました。

しかし、公表されている統計を見る限り、


といった状況です。

もちろん、晴海フラッグなど特定の大規模物件では海外居住者比率が4％前後に達した事例もあり、個別プロジェクト単位ではばらつきがあります。
それでも、「全体としての水準」は、世間で語られるイメージほど極端ではないというのが実像に近いと言えます。

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5．港区1〜2億／2〜5億／5〜20億レンジごとの視点
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では、港区の1〜20億クラスのマンションにとって、このデータはどう意味を持つでしょうか。

■1〜2億レンジ（50〜80㎡前後、コンパクト〜ミドル）


このレンジのオーナー・購入検討者にとって重要なのは、
「外国人が買っているかどうか」よりも、「短期で転売されがちな物件かどうか」「賃貸実需の厚さ」がポイントになります。

■2〜5億レンジ（70〜120㎡前後、ファミリー〜小さめプレミアム）

　（自宅＋セカンド＋中長期投資の複合ニーズ）

このレンジでは、「日本人実需・法人・海外」をバランスよく取り込める立地・棟かどうかが、長期的な安定性の鍵になります。

■5〜20億レンジ（100〜200㎡超、プレミアム・ペントハウス）


このレンジは、
といったグローバル要因の影響が大きく、統計の％だけでは測れない部分もあります。
ただし少なくとも、「外国人短期転売が価格を支えている」という構図ではないことは押さえておいて良いでしょう。

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6．規制リスクとどう向き合うか
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高市政権の下で、外国人による不動産取得や投機的取引への規制強化が議論されているのは事実です。
今回の調査自体も、「実態をデータで把握したうえで、必要な対策を検討する」ための一歩と位置づけられています。

今後あり得る方向性としては、


などが挙げられます。

ポイントは、「規制の矛先がどこに向きやすいか」です。


という事実を踏まえると、政治的には「全体に広く」「価格帯にかかわらず」ではなく、
などに焦点を当てる方が現実的です。

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7．港区オーナー・購入検討者が今チェックしておきたいこと
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今回のデータは、「外国人が何％いるか」という数字だけで終わらせるのはもったいない内容です。
港区のマンションオーナー・購入検討者の立場では、次のような観点で自分の物件・検討中の物件を見直すと有用です。


海外居住者比率が高いからといって、必ずしも悪いとは限りません。
というプラスの側面もあります。
重要なのは、「自分の一戸がどのような人たちに選ばれている棟の中にあるのか」を把握しておくことです。

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8．まとめ：「3.5％」は不安材料ではなく、前提条件として捉える
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港区1〜20億クラスのマンションにとって、
「海外居住者比率3〜7％」は、不安材料というより「いまの東京・都心市場を語るうえでの前提条件」に近い数字です。

この前提の上で、


を冷静に整理しておくことが、これからの港区マンションと付き合ううえで現実的なスタンスだと考えられます。