「第2六本木ヒルズ」始動へ──六本木五丁目西地区再開発と日本一クラスのタワーレジデンスが港区1〜20億マンションに与える意味

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0．今日のテーマ：「第2六本木ヒルズ」と呼ばれる超大規模再開発
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六本木交差点の南側、六本木5・6丁目と麻布十番1丁目にまたがる「六本木五丁目西地区第一種市街地再開発事業」が、2025年度着工・2030年度完成を目標に動き始めています。
事業面積は約9ヘクタール超、総延床約108万㎡、総事業費約8,000億円規模とされ、日本最大級の都市再開発の一つです。

六本木ヒルズに隣接することから、民間レポートでは「第2六本木ヒルズ」とも呼ばれており、オフィス・ホテル・商業・文化施設に加えて、日本一クラスの高さとなるタワーレジデンスが計画されています。

今日は、この再開発の概要と、日本一クラスのタワーマンションが港区1〜20億レンジの資産価値に与えるインパクトを整理します。

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1．計画エリアとロケーション──六本木交差点を起点に広がる約9ヘクタール
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計画地は、六本木交差点を起点に、外苑東通り・芋洗坂・環状第3号線・鳥居坂に囲まれた一帯です。

現在は、六本木駅のバリアフリー未対応や、交差点周辺の歩道空間の不足が課題とされていますが、再開発により歩行者空間の拡充・駅動線の改善・緑地整備が進む計画です。
六本木ヒルズの西側で進行中の西麻布三丁目北東地区などと合わせ、「広義の六本木ヒルズエリア」が東西に大きく拡張していくイメージを持つと分かりやすいと思います。

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2．2つの超高層ビル──高さ327mオフィス棟と高さ約288mタワーレジデンス
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再開発は複数街区に分かれていますが、なかでも注目されるのが、A-1街区とB街区の二つの超高層棟です。

A-1街区（オフィス・ホテル・商業・文化施設等）

B街区（タワーレジデンス＋店舗・事務所）

A-1街区は、麻布台ヒルズの森JPタワー（約325m）を上回る高さとなる可能性があり、完成すれば日本有数の超高層ビルになります。
B街区のタワーレジデンスは、現時点の計画ベースでは「日本一の高さのタワーマンション」となる見込みで、六本木ヒルズ・麻布台ヒルズと並ぶ、港区の新しいランドマークレジデンスとなりそうです。

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3．タワーレジデンスB街区のイメージ──約800戸の国際水準レジデンス
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公開資料や海外向け説明資料などから、B街区タワーレジデンスのイメージは次のように整理できます。


六本木ヒルズ・麻布台ヒルズ・虎ノ門ヒルズなど、同じ森ビル系のレジデンス群と比較すると、


が特徴になると考えられます。

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4．「第2六本木ヒルズ」が港区全体にもたらすもの
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このプロジェクトは、一つのマンションというより「六本木という街の機能を再定義する」規模の都市開発です。

期待される効果

港区内の他エリア（麻布台、虎ノ門、赤坂、白金高輪など）から見ると、


が立体的につながっていくイメージで、港区全体のブランド力・回遊性が一段と高まる方向です。

一方で、「どこもかしこも超高層タワー」という飽和感が出てくるリスクや、供給戸数の増加による選別の厳しさも確実に増していきます。

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5．1〜2億／2〜5億／5〜20億で見たときのインパクト
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六本木五丁目西地区のタワーレジデンスは、フロア・面積帯によって、1〜2億から5〜20億まで幅広いレンジが想定されます。
ここでは、既存の港区マンションオーナー・購入検討者目線で、「自分のレンジにどう関わるか」を整理します。

■1〜2億レンジ（コンパクト〜ミドル）

　─ 再開発完了後、六本木全体の街力・利便性が底上げされることで、賃貸・売却需要の下支え要因になりやすい
　─ 一方で、新築・築浅の高額コンパクトとの競合も強まり、「築年数」「管理」「共用部」の差が価格に出やすくなる

■2〜5億レンジ（ファミリー〜小さめプレミアム）

　─ 六本木ヒルズ・麻布台ヒルズと並ぶ新たな選択肢が増えることで、「同じ予算ならどのヒルズ／どのエリアか」という比較検討が進む
─ 再開発の完成タイミング前後で、「古いが立地に優れる既存棟」と「新しいが価格が高い新棟」という二極化が出てくる可能性

■5〜20億レンジ（大型プレミアム・ペントハウス等）

　─ 日本一クラスの高さのタワーレジデンス誕生は、国内外の超富裕層にとって「東京ポートフォリオをどう組むか」の再検討材料になる
─ 麻布台ヒルズ、虎ノ門ヒルズ、既存の六本木ヒルズ、白金高輪・麻布エリアの大規模レジデンスとの「ブランド間競争」は今より確実に激しくなる

どのレンジでも共通するのは、「港区一括」ではなく、「どの軸上の、どのプロジェクト・どの棟に属しているか」が、今後よりはっきりと価格に反映されていくということです。

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6．港区オーナー・購入検討者が今からできること
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六本木五丁目西地区は、着工が2025年度、完成は2030年度とまだ先です。
ただし、これだけの規模の再開発は、「決定したタイミング」から周辺の評価・行動に影響を与え始めます。

今からできる具体的なアクションの例

ニュースとして眺めるだけでなく、「自分の一戸」と「10年後の六本木」をセットでイメージしておくことが、今回の再開発と付き合う上での第一歩になります。

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7．まとめ：六本木は「一つのヒルズ」から「都市軸」へ
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六本木五丁目西地区第一種市街地再開発事業は、


という点で、六本木の景色とマーケットを大きく変えるプロジェクトです。

港区の1〜20億マンションオーナー・購入検討者にとっては、


視点をアップデートするタイミングだと捉えることができるはずです。

六本木五丁目西地区が完成する2030年頃、
自分のマンションがその中でどう見られていたいか──。
そこから逆算して、売却・購入・賃貸運用・管理の戦略を組み立てていくことが、これからの港区マンションと賢く付き合うためのキーになると考えます。