ANSERA JOURNAL
市況・マーケットレポート
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日銀が政策金利0.75％へ──30年ぶり水準で「変動据え置き・固定じわ上げ」はどこまで続くか
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0．今日のテーマ：30年ぶり金利水準と「変動据え置き・固定じわ上げ」の現在地
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2025年12月19日、日銀が短期の政策金利を0.50％から0.75％へ引き上げました。水準としては約30年ぶりとなる「0.75％」です。
一方で、住宅ローンの現場を見ると、12月時点でも「変動金利はほぼ据え置き」「10年固定・全期間固定はじわじわ上昇」という構図が続いています。
今日は、
日銀0.75％の意味
2025年12月の住宅ローン金利の実態
1〜5億クラスのローンで、変動と固定をどう考えるか
という3点を整理します。
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1．日銀が政策金利0.75％へ──30年ぶりの水準
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今回の日銀決定のポイントは次の通りです。
短期の政策金利を0.50％ → 0.75％へ引き上げ
水準としては1990年代半ば以来、およそ30年ぶり
インフレ率が目標2％を上回る状態が続き、賃金も上向いていることから、超低金利政策の「正常化」を進める一環
10年国債利回りは2％台と、こちらも約20年以上ぶりの水準
とはいえ、世界と比べれば0.75％は依然として低い水準です。
「金利が上がった」と聞くと構えてしまいますが、長期の歴史で見れば、まだスタートラインに立った程度と言えます。
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2．2025年12月・住宅ローン金利の実態
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足元の住宅ローン金利（新規借入の目安）は、おおむね次のレンジにあります。
変動金利
メガバンクの店頭金利は年2.875％前後だが、優遇後の実質金利は0.6〜0.9％台
例：三菱UFJ銀行 新規借入 下限 0.67％前後
10年固定
主要行の多くが1.9〜2.3％台へ引き上げ
前月比で0.05〜0.2％程度のじわ上げが続く
全期間固定（フラット35）
21〜35年タイプで、おおむね1.5〜2.0％前後がボリュームゾーン
2025年12月時点では、2％近辺まで水準が切り上がってきている
まとめると、
変動金利：水準はまだ1％を切っているが、上昇リスクを意識する段階
固定金利：10年・全期間ともに、長期金利の上昇を反映して、着実にじわ上げ
という構図です。
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3．なぜ「変動据え置き・固定じわ上げ」になるのか
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仕組み的に見ると、次のようなイメージになります。
変動金利
多くの銀行では「短期プライムレート」や「政策金利」に連動
今回0.5 → 0.75％に上がったとはいえ、
→ 銀行側が優遇幅で吸収している部分が大きく、
→ 実質金利（0.6〜0.9％台）は直ちには大きく動いていない
固定金利（10年固定・フラット35）
基準は長期金利（10年国債利回りなど）
日銀の正常化や財政懸念を織り込む形で、10年国債利回りは2％台に上昇
→ これが、そのまま固定金利の「じわ上げ」に反映されている
つまり、
短期（変動）は、銀行の裁量や優遇幅で当面は抑え込まれている
長期（固定）は、市場金利がダイレクトに上がり始めている
という構造が、「変動据え置き・固定じわ上げ」を生んでいます。
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4．それでも約8割が変動を選ぶという現実
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住宅金融支援機構の調査では、2025年春時点で、
新規借入者の約8割が変動金利を選択
固定期間選択型が1割強
全期間固定は1ケタ台
という結果が出ています。
理由はシンプルで、
目先の返済額がもっとも低く抑えられるのが変動
「金利は上がるかもしれないが、上がるまでは変動のメリットを享受したい」
将来本当に上がったら、そのとき考えればよい
という考え方が根強いからです。
一方で、
「金利が0.7％→1.2％→1.7％…と階段状に上がったとき、返済額がどこまで耐えられるか」
を具体的にシミュレーションしている人は、まだ多くありません。
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5．1〜5億クラスで月々どれくらい違うのか（ざっくり試算）
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1億円を35年で借り入れるケースを、ざっくり比較してみます。
金利0.7％（現在の変動水準のイメージ）
毎月返済額 約26.8万円
金利1.2％
毎月返済額 約29.2万円（0.7％比で＋約2.4万円）
金利1.7％
毎月返済額 約31.6万円（0.7％比で＋約4.8万円）
金利2.0％（フラット35水準のイメージ）
毎月返済額 約33.1万円（0.7％比で＋約6.3万円）
2億円ならこの倍、3億円なら3倍と考えると、
変動0.7％と固定2.0％の差は、
1億円あたり月6万円強、3億円なら月18万円強
というインパクトになります。
「変動は怖いから全部固定に」は、毎月のキャッシュフローの観点からは、それなりに重い判断です。
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6．Ansera顧客層（1〜5億中心）が押さえるべき3つの視点
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都心の高級区分（1〜5億中心）を前提にすると、次の3つを押さえておくと整理しやすくなります。
1）変動は「0.7％→1.5％」くらいまでのストレステストをしておく
今の返済額だけでなく、「金利1.5％・2.0％になった場合の返済額」を具体的に試算
家計全体のキャッシュフロー（教育費・事業の入出金・資産運用）と合わせて、どこまで耐えられるかを数字で確認する
2）固定は「保険料」と割り切る
10年固定2％前後、フラット35で2％弱という水準は、
→ 今の変動と比べれば高いが、
→ 将来の上昇リスクを織り込んだ「保険料」に近い
「金利がどこまで上がったら困るのか」「何年くらい住む・保有するのか」を前提に、変動と固定を組み合わせる
3）出口のタイミングとセットで考える
自宅であれ投資用であれ、「いつまで持つか」「いつ売る可能性があるか」をざっくり決めておく
例えば「10年以内に売却の可能性が高いなら、10年固定で金利をロックしておく」という発想もあり得る
金利だけを単独で見るのではなく、
物件価格の水準
エリアの将来性（再開発やインフラ整備）
ご自身のライフプラン・事業計画
とセットで判断することが重要です。
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7．まとめ：金利ニュースに振り回されず、自分の「前提」を決める
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日銀の政策金利が0.75％となり、「30年ぶりの水準」という見出しが並ぶ一方で、住宅ローンの現場は、
変動金利：まだ1％未満の水準が中心
固定金利：10年・全期間ともに2％前後までじわじわ上昇
という、「変動据え置き・固定じわ上げ」の状態が続いています。
これからのポイントは、
ニュースの数字ではなく、「自分の金利」がどう動き得るのかを具体的にシミュレーションすること
1〜5億クラスの場合、金利0.5％の差が、毎月どのくらいキャッシュフローを変えるのかを把握すること
変動か固定かを二者択一で悩むのではなく、「どの程度のリスクを、どこまでの期間引き受けるのか」を決めること
金利はじわじわと「本来あるべき水準」に向かい始めています。
その流れを前提に、都心の高額マンションとどう付き合うか。
目先の0.1％に振り回されず、「何を守り、どこで攻めるか」を冷静に決めていくことが、これからの数年で問われる判断だと考えています。
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