「高輪ゲートウェイシティ」以後の10年──品川・高輪エリアはどう変わるのか

＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
0．今日のテーマ：東京の「新しい玄関口」になる高輪ゲートウェイ
＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝

高輪ゲートウェイ駅の周辺では、JR東日本が主導する「TAKANAWA GATEWAY CITY」を中心に、都内でも最大級の再開発が進んでいます。オフィス、ホテル、MICE、文化施設、国際水準の高級賃貸レジデンスが一体となった新しい街が、品川駅と高輪エリア全体のポジションを塗り替えつつあります。

この記事では、高輪ゲートウェイシティの全体像と今後のスケジュール、品川駅西口など周辺の再開発、南北線延伸などのインフラ整備を整理したうえで、高級マンション市場への影響を1〜20億レンジ別に考えていきます。

＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
1．TAKANAWA GATEWAY CITYの全体像
＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝

高輪ゲートウェイシティは、旧品川車両基地跡地約9.5ヘクタールに広がる大規模プロジェクトです。南北に細長く広がる敷地を4つの街区に分け、

オフィスやホテル、MICE機能を担う複合棟

文化創造拠点となるミュージアム「MoN Takanawa」

総戸数847戸の高級賃貸「TAKANAWA GATEWAY CITY RESIDENCE」

広場やプロムナード、ビオトープなどの緑地・水辺空間

インターナショナルスクールやクリニック、フィットネス

といった機能を組み合わせ、「ひと、自然、テクノロジーをつなぎ、100年先の心豊かなくらしを実験する街」をコンセプトに整備が進んでいます。

駅直結のペデストリアンデッキで各街区がつながり、オフィスワーカー・居住者・観光客がシームレスに回遊できる構成になっている点が特徴です。

＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
2．2025〜2026年：街の本格始動とレジデンス847戸の誕生
＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝

スケジュール感を整理すると、以下の流れになります。

2025年3月　駅前の複合棟「THE LINKPILLAR 1」開業、高輪ゲートウェイ駅が全面開業

2025年度　オフィスやMICE施設、商業エリアなどが順次オープン

2026年3月　高輪ゲートウェイシティとしてグランドオープン（予定）

2026年4月　総戸数847戸の「TAKANAWA GATEWAY CITY RESIDENCE」入居開始（予定）

レジデンス棟は、高層タワー住戸、テラス型住戸、「未来住戸（仮称）」と呼ばれる実験的な住戸などで構成され、外国人ビジネスワーカーをはじめとする国際層も想定したプレミアム賃貸レジデンスです。

敷地内には、生物多様性に配慮したビオトープ「Link Biotope」、1か月単位で滞在できる共創型住居「Link Life Lab」、街全体のエネルギーマネジメントを担うセンターなどが設けられ、単なる高級賃貸ではなく「街レベルでのウェルネス・サステナビリティ」を体感できる仕組みが組み込まれています。

＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
3．品川駅西口再開発との相乗効果
＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝

高輪ゲートウェイ側だけでなく、既存の品川駅側でも大きな再開発が動いています。

京急電鉄が進める「品川駅西口地区A地区新築計画」では、旧シナガワグース跡地を含むエリアに地上29階・地下4階の大規模複合ビルを建設し、トヨタ自動車の新東京本社、国内最大級クラスのオフィス、ホテル、コンファレンスホール、多目的ホールなどを整備する計画です。開業は2029年度を予定しており、品川駅西口と高輪ゲートウェイシティ側の再開発が時間差で立ち上がってくる構図になります。

高輪ゲートウェイシティが「国際交流拠点」、品川駅西口が「ビジネスとホテル・MICEの玄関口」という役割を分担しながら、広域品川圏全体で一体感のある街づくりが進むことが想定されます。

＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
4．南北線延伸で変わる交通ネットワーク
＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝

インフラ面では、東京メトロ南北線の延伸（白金高輪〜品川間）も正式に事業化されています。

白金高輪駅から品川駅（仮称）まで約2.5km延伸

全区間地下の複線で、2030年代半ばの開業を目標

六本木一丁目、麻布十番、永田町、四ツ谷、大手町方面と品川駅が一本でつながる

すでに東京都の都市計画決定が行われ、東京メトロは2024年に工事着手を公表。2025年には大深度地下法に基づく手続きも進んでおり、長期ではありますが着実に前に進んでいる段階です。

高輪ゲートウェイシティと品川駅西口の開発に、この南北線延伸が重なることで、

六本木・赤坂エリアで働くエグゼクティブの居住地としての魅力

羽田空港や新幹線利用の多いビジネスパーソンにとっての拠点性

がさらに高まっていくことが見込まれます。

＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
5．高級マンション市場への影響を1〜20億レンジで整理
＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝

広域品川圏（高輪・港南・白金高輪・三田周辺）の高級マンション市場を、ざっくり次の4レンジで考えてみます。

1〜2億レンジ

40〜60㎡台のコンパクト〜中型住戸が中心

品川駅徒歩圏や高輪エリアの築浅マンションの一部が該当

高輪ゲートウェイシティの開業により、単身〜DINKS向け賃貸需要がさらに強まりやすい帯

2〜5億レンジ

60〜100㎡前後の2LDK〜3LDKが主戦場

経営者や士業、外資系マネージャークラスが一次取得・住み替えの候補にしやすいゾーン

国際水準の高級賃貸レジデンス847戸が誕生することで、このレンジの賃料水準・設備グレードが再定義され、周辺の分譲マンションの「基準」が一段引き上げられる可能性がある

5〜10億レンジ

100〜150㎡クラスの角住戸や上層階住戸、ビュープレミアム付き住戸が中心

再開発で街のブランド力が上がるほど、「希少な大きさと眺望を備えた住戸」の相対的な価値は維持されやすい

将来を見据えて、このレンジの希少住戸を長期保有し、賃貸と売却の両面から出口戦略を考えるオーナーにとっては、エリア選定と棟選定がより重要になる

10〜20億レンジ

ペントハウスや200㎡近い超大型住戸が中心

供給自体が限定的なため、高輪ゲートウェイシティのような国際交流拠点の誕生は、国内外の超富裕層の視線をこのエリアに集めるきっかけになり得る

長期的には、「品川〜高輪〜白金高輪」という一帯でのブランド形成が進み、このレンジの物件は都心でも数少ない「国際拠点直結の大規模再開発エリア」に属する資産として評価されていくと考えられる

＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
6．オーナー・購入検討者が今見ておきたいポイント
＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝

すでに周辺エリアに物件をお持ちの方

高輪ゲートウェイシティの開業時期（2025〜2026年）と、品川駅西口A地区の開業時期（2029年度）をひとつのサイクルとして捉え、賃料改定や売却タイミングを中期的に設計しておく

自分の物件が、上記のどの価格レンジとポジションに属するかを整理し、「将来の競合」となり得る新築・築浅ストックをウォッチしておく

これから購入を考えている方

実需であれば、通勤・ライフスタイルだけでなく「2030年代の南北線延伸後の動線」まで含めてロケーションを検討する

投資目的であれば、「国際企業の集積」「MICE」「インターナショナルスクール」「高級賃貸847戸」といった要素が、どのターゲット層の賃貸需要を生み出すかを具体的にイメージし、出口戦略まで描いておく

＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
7．まとめ：高輪ゲートウェイは「広域品川圏」のハブへ
＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝

高輪ゲートウェイシティの本格稼働、高級賃貸レジデンス847戸の誕生、品川駅西口再開発、そして南北線延伸。これらが重なることで、高輪ゲートウェイ周辺は、単なる新駅前ではなく「日本を代表する国際交流拠点」としての色合いを強めていきます。

広域品川圏はこれから10年単位で街が変わり続けるフェーズに入りました。高級マンションの売買・賃貸・管理を検討するうえでは、

どのレンジの価格帯でポジションを取るのか

再開発の進行とインフラ整備のタイミングをどう読むのか

という視点を持ちながら、長期のストーリーで戦略を組み立てることが重要になってきます。

掲載内容は公開・更新時点の情報です。募集条件、施設情報、交通情報等は変更される場合があります。