港区中古マンション70㎡平均価格が2億3,090万円に──「2億円超え」が“当たり前”になった街の今

＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
0．今日のニュース概要
＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
マンション情報サイト「マンションレビュー」の2025年10月調査で、
全国の市区町村別・中古マンション価格ランキング1位は、東京都港区でした。
70㎡換算の平均価格は2億3,090万円と、調査開始以来はじめて「2億3,000万円台」を突破。
10年前と比べると約＋208％、およそ3倍の水準に達しています。

2位は千代田区（約1億9,000万円台）、3位は中央区（約1億5,000万円台）で、
港区だけが突出して“2億円台前半”というステージに入った形です。

＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
1．「70㎡＝2億3,090万円」が意味するもの
＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
70㎡で2億3,090万円ということは、単純計算で1㎡あたり約330万円前後。
同じ単価を当てはめると、

というイメージになります。

つまり、現在の港区では、


という“価格レンジの感覚”で考えるのが自然になりつつあります。

＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
2．10年で約3倍──港区がここまで上がった背景
＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
今回の調査によると、港区の中古マンション70㎡価格は、
2015年10月からの10年間で約＋208％、5年前からでも＋165％、3年前から＋128％という伸びです。

背景には、いくつかの要因が重なっています。

　虎ノ門・麻布台・高輪ゲートウェイなど、再開発が集中し、
　オフィス・ホテル・レジデンスが一体となった街づくりが進行。

　港区の新築マンション平均価格は3億円台に乗っており、
　70㎡に換算すると約3億円弱が「新築の普通の水準」というエリアも出てきています。
　新築の水準が押し上げられたことで、中古も連動して高値を維持。

　港区の高額帯マンションは、ローン依存度が相対的に低く、
　金利上昇局面でも「実需＋資産家需要」で価格が崩れにくい構造になっています。

＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
3．エリア別に見る「2億円台の顔ぶれ」
＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
港区と一口に言っても、価格水準はエリアで大きく異なります。
マンションレビューや各種レポートでは、


などが報告されており、「都心ビジネスエリア直結」の町名が特に高騰しています。

一方で、


などでは、同じ港区でも単価はやや抑えめで、
1〜2億レンジのファミリー向け中古がまだ狙えるゾーンも残っています。

＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
4．1〜2億／2〜5億／5億〜レンジ別・売却の考え方
＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
■1〜2億レンジ（40〜60㎡台・コンパクト〜ミドル）
　金利環境が多少変わっても、しばらく流動性を保ちやすいと考えられます。
　「賃貸に出すか／自分で使うか」を柔軟に切り替えられる設計が重要です。

■2〜5億レンジ（60〜100㎡台・ファミリー・プレミアム）
　購入層が重視するポイントが明確な住戸は、価格調整局面でも底堅い傾向があります。
　「同じマンション内・近隣の成約事例がどの価格帯で動いているか」を
　四半期ごとにチェックしておくのがおすすめです。

■5億〜レンジ（100㎡超・最上位クラス）

＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
5．購入検討者が押さえたい「数字の読み方」
＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
「70㎡で2億3,090万円」と聞くと、手が届かない印象を持つかもしれませんが、
数字の“読み方”を間違えないことが大切です。

　1〜2億／2〜3億／3〜5億…と細かく区切って考える

また、今後の金利動向や税制（固定資産税・相続税評価など）を踏まえると、


といった基本を守ることが、港区のような高額エリアでは特に重要になります。

＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
6．まとめ──「2億円台が普通」の時代の港区とどう付き合うか
＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
2025年10月時点で、港区の中古マンション70㎡平均価格は2億3,090万円。
10年前の約3倍という数字は、「港区のマンション＝高級資産クラス」という
世界観が完全に定着したことを象徴しています。

ただし、重要なのは「平均が高いから買えない／売り時だ」と短絡的に考えないこと。


を切り分けたうえで、

> 「港区のどのポジションに、どのくらいの期間、どんなリスクを取って立つのか」

を考えることが大切です。

統計上の“2.3億円”はあくまで目安。
その数字を出発点に、自分のポジションと次の一手を冷静に設計していくことが、
これからの港区マンション戦略の鍵になると思います。