ANSERA JOURNAL
港区｜マンション解説
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「表参道Grid Tower」誕生――Soho Houseと109戸タワーレジデンスが描く～新・青山ライフ～
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0．今日のニュースのポイント
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三井不動産が港区南青山三丁目で開発中のミクストユース「表参道Grid Tower」が2026年2月より順次開業予定。
地上38階・高さ約160m、表参道・青山エリア最高層のランドマークタワー。
16〜38階に総戸数109戸の賃貸タワーレジデンス、11〜14階に会員制クラブ「Soho House Tokyo」、低層階にオフィスと商業4店舗を配置。
ZEH-M Oriented／ZEB Ready／DBJ Green Building 4つ星など、環境認証も取得済み。
青山・表参道エリアの高級賃貸マーケットに、新たな“トップレンジ”が登場する可能性。
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1．「表参道Grid Tower」とは――青山通り沿いの新ランドマーク
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計画地は、東京メトロ「表参道」駅徒歩4分、「外苑前」駅徒歩6分の南青山三丁目。青山通り沿いに位置し、敷地面積は約1,318坪、地上38階・地下3階、約160mのタワーとして開発されます。
建物用途は「オフィス・ホテル・賃貸住宅・店舗」の4つ。
敷地全体の約50％を一般開放されたパブリックスペースとし、樹高3m以上の樹木を159本植樹するなど、緑豊かな広場・路地空間を整備する計画です。
「白い格子（Grid）」をモチーフにした外観デザインと、Soho Houseを含むテナント構成から、単なるオフィスビルではなく、“カルチャーとビジネスが交わる拠点”として位置づけられている点が特徴です。
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2．タワーレジデンス：109戸のラグジュアリー賃貸フロア
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高層16〜38階には、表参道・青山エリア随一の眺望をうたう賃貸タワーレジデンス（総戸数109戸）が入ります。
間取り：1LDK〜4LDKまで幅広く企画
専有面積：200㎡超の大型プランも用意
眺望：東面には東京タワー方向のビュー、西面には六本木〜渋谷方向のスカイライン
共用部：東京タワーを望むビューラウンジ、ミーティングルーム、フィットネスなど
サービス：コンシェルジュサービスを備えた高級賃貸仕様
さらに、入居者は「Soho House Tokyo」入会時に審査が一部優遇される予定で、居住空間と会員制クラブがシームレスにつながるライフスタイルが想定されています。
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3．Soho House × 表参道――“クリエイティブ層”が集まるタワー
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11〜14階に入居する「Soho House Tokyo」は、映画・ファッション・広告・音楽・アートなど、世界のクリエイティブ業界の会員が集うクラブの日本初拠点です。
約27万人の会員を抱える国際ブランドが、青山・表参道を日本第1号の拠点として選定
クラブ内にはレストラン、バー、ワークラウンジ、プールテラスなどが想定され、仕事と余暇が混ざった“第三の場所”を提供
タワーレジデンス入居者は、自宅とクラブがエレベーター移動で完結する新しい住まい方に
これは、従来の「高級賃貸マンション」像よりも一歩踏み込んだ、“コミュニティ型ラグジュアリー賃貸”の象徴的な事例と言えます。
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4．青山・表参道の高級賃貸市場へのインパクト
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Ansera視点で見ると、このプロジェクトは青山・表参道の賃貸マーケットに次のような影響を与える可能性があります。
（1）賃料の「上限ライン」を押し上げる
200㎡クラス、ビュー付き、コンシェルジュ＋会員制クラブ提携というスペックから、月額賃料はエリア最高水準が想定されます。
既存のハイグレード物件（骨董通り・青山通り沿いの高級レジデンスなど）は、賃料設定を見直す際の“新たなベンチマーク”として意識せざるを得なくなります。
（2）「クリエイティブ富裕層」ニーズの顕在化
Soho House会員や、その周辺の業界関係者が、青山界隈で一定数居住ニーズを持つことが予想されます。
タワー内に住まない層も含め、近隣の分譲マンションや高級賃貸への波及需要が期待されます。
（3）既存ストックの“文脈づけ”の重要性
単に「立地がいい・広い」だけではなく、どのようなライフスタイルと結び付けて提案できるかが一層問われます。
同じ青山・表参道エリアでも、静けさを重視するヴィラ型、アート志向のインテリア、ペットフレンドリー等、個性を明確に打ち出した物件ほど、Grid Towerとの棲み分けがしやすくなります。
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5．1〜20億クラス都心区分オーナーへの示唆
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今回のニュースは、Anseraのクライアントである1〜20億クラスの区分マンションオーナーに、次の3つの示唆を与えています。
① 「ハード」＋「ソフト」をセットで考える
眺望や広さといったハードの条件に加えて、
― コンシェルジュや家事サポートなどのサービス
― ワークラウンジ・フィットネスなどの共用機能
といったソフト面が、賃料や稼働率に直結する時代です。
既存区分でも、管理会社との連携や有償サービス導入でソフトを補強できないか、一度整理する価値があります。
② 青山・表参道だけでなく「港区全体の賃料レンジ」を俯瞰する
Grid Towerの賃料がどの水準に落ち着くかは、港区内の他エリア（六本木・麻布十番・広尾など）の高級賃貸にも影響します。
投資用として保有する場合、「自分の物件はどのレンジを狙うのか」を、こうした新築フラッグシップとの関係で考えることが重要です。
③ 売却か保有かの判断材料として「新規供給」をチェックする
南青山周辺で今後このクラスの新規供給が続くかどうかは、出口戦略に直結します。
同じ価格帯の新築・再開発プロジェクトが増える前に売却するのか、それともブランド力の底上げを見込んで保有を続けるのか――。
個別物件ごとに、キャッシュフローと市況を踏まえた判断が求められます。
Anseraでは、「表参道Grid Tower」のような新規プロジェクトを、市場の“ノイズ”ではなく「ご自身の物件戦略を見直すきっかけ」として捉えるお手伝いをしていきます。
「自分の物件は、この新タワーと比べてどのポジションなのか？」
港区・渋谷区・目黒区・千代田区・中央区の1〜20億クラス区分について、個別に整理したい方は、マンション名とおおよその平米数だけでも構いません。
現在の市況レンジと、売却・賃貸・保有の選択肢を一緒に検討していきましょう。
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