パークコート青山高樹町 ザ タワー完全ガイド｜定期借地権・間取り・価格を購入前に整理

骨董通りを歩いていると、低層の店舗やオフィスが続く街並みの中に、ひときわ高い建物が見えてきます。パークコート青山高樹町 ザ タワーは、南青山六丁目に誕生する地上21階建て・総戸数85戸のレジデンスです。

表参道駅へ歩ける立地や建物の美しさに加え、購入前には定期借地権、毎月の費用、駐車場、将来の売却まで知っておきたいところです。ここでは、暮らしやすさと資産面の両方から、見学前に押さえておきたい点を分かりやすくご紹介します。

どのような方に向いている物件か

購入価格だけを見ると、この物件の良し悪しは判断しにくくなります。近隣の所有権マンションとの差額と、住んでいる間にかかる費用を並べて考えると、自分に合うかが見えやすくなります。

物件概要

表参道駅はB1出口から徒歩8分、B3・A5出口から徒歩9分です。B1出口を利用できるのは6時から22時までなので、早朝や22時以降はB3・A5出口を使うことになります。

南青山の街の特徴と住まい選びを見る →

買い物・医療・子育てまでそろう南青山六丁目

住所は南青山六丁目です。表参道交差点のにぎわいから少し離れ、骨董通り沿いの飲食店やギャラリー、日常使いの店舗が身近にあります。

根津美術館は徒歩約4分、ブルーノート東京は徒歩約2分。文化や外食を日々の暮らしに取り入れやすい一方、駅までの距離や骨董通りの交通音は、住戸選びに関わります。

日常の買い物は、ファミリーマート南青山六丁目店が徒歩1分・約50m、成城石井西麻布店が徒歩7分・約490m、紀ノ國屋インターナショナル青山店が徒歩8分・約640mです。用途に応じて近所のコンビニと2つのスーパーを使い分けられます。

南青山六丁目児童遊園は徒歩4分・約250m、南青山さとう内科は徒歩2分・約120m、日本赤十字社医療センターは徒歩11分・約840mです。小さな子どもの外遊びから日常の受診、総合病院まで徒歩圏にあります。

通学区域は青南小学校・青山中学校

港区の通学区域では、南青山五丁目から七丁目の指定小学校は港区立青南小学校、指定中学校は港区立青山中学校です。この物件がある南青山六丁目も同じ通学区域に含まれます。

港区には学校選択希望制があります。2027年度入学では、小学校は通学区域に隣接する学校、中学校は区内すべての区立中学校から希望できます。ただし、受入可能数を超えた学校は通学区域外の希望者を対象に抽選となります。指定校へ進む場合は抽選の対象ではありません。

帰宅するたびに目に入る、建物と共用部のデザイン

デザインコンセプトは「Artistic Tree」。外観・共用部のデザイン監修にはゲンスラーが関わり、骨董通りの緑や光の移ろいを建物へ取り込む考え方が採用されています。

ファサードは水平ラインと曲面のバルコニーが重なり、見る角度によって表情が変わります。華やかさを前面に出すというより、南青山の街並みに合う落ち着いた印象です。

エントランスからエレベーターまでの動線は短く、来客を迎えるラウンジと居住者の移動を分けやすい構成です。素材の質感や照明の明るさは、完成後の共用部を見ると写真より具体的につかめます。

歩行者と車の入口を分けたランドプラン

歩行者は骨董通り側からエントランスへ、車は反対側の道路から駐車場へ入る計画です。車寄せは建物内に入り込む形のため、雨の日も乗り降りしやすく、道路からの視線も避けやすい構成です。

敷地1,312.65㎡のうち約130.76㎡は都市計画道路予定地で、この範囲には堅固な建物を建てられません。建物本体とは別の範囲ですが、敷地の約1割に将来の道路計画が重なることは、購入時に知っておきたい条件です。

日々の負担を減らす共用設備

共用施設は、レジャー設備を数多くそろえる形ではありません。エントランスラウンジ、各階宅配ロッカー、各階ゴミ置き場など、日々の動きを楽にする設備が中心です。

宅配物を1階まで取りに行かずに済み、ゴミ出しも自分の階で完結します。派手さはなくても、忙しい毎日の中で便利さを感じやすい設備です。

総戸数は85戸のため、管理費や将来の修繕費は、大規模マンションほど多くの住戸で分担できません。管理は三井不動産レジデンシャルサービスへの委託予定で、管理員は通勤方式です。住戸のほかに事務所1区画がある点も、この物件の管理構成に含まれます。

61Aと70B、2つの2LDKはどう違うか

現在案内されているのは、61.70㎡と70.43㎡の2LDKです。どちらも2つのウォークインクローゼットとシューズインクローゼットを備えますが、広さの差はリビングや収納、家具の置き方に表れます。

一般販売対象53戸のうち44戸が角住戸で、角住戸率は83％です。ただし、角住戸なら必ず明るいとは限りません。方角、隣の建物までの距離、窓の位置、室内に柱がどの程度出るかは、住戸ごとに違います。

最高天井高は2,750mm以上と案内されていますが、下がり天井や梁の位置はプランや階で異なります。リビングのどの範囲まで高さが続くのかを見ると、実際の開放感をつかみやすくなります。

販売価格が決まる前に比べておきたいこと

2026年9月14日時点の第三期二次は、販売戸数・予定販売価格とも未定です。案内対象は61.70〜70.43㎡の2LDKで、この販売期以降の総販売戸数は6戸とされています。

参考として、2024年の初期販売情報と周辺事例からは、61.70㎡で約2.4〜2.7億円、70.43㎡で約2.7〜3.0億円という試算もあります。これは公式価格ではなく、階数、向き、眺望によって差が出る目安です。

正式価格が発表されたら、面積と価格だけで決めず、近隣の所有権マンションとの差額も比べることが大切です。

定期借地権で知っておきたい4つのこと

1. 土地は所有しません。建物は区分所有、敷地は定期地上権の準共有です。
2. 存続期間は2098年4月11日までです。期間満了時は建物を解体し、更地で返還する条件です。
3. 売却や賃貸はできます。売却時は地主への事前通知が必要ですが、承諾料は不要とされています。賃貸時は、借地期間の満了に伴って賃貸借も終了することを契約へ記載する必要があります。
4. 地代と解体準備金がかかります。前払地代とは別に、月払地代と解体準備金が発生します。

前払地代は2,929万6,410円から1億341万3,882円で、住戸によって大きく異なります。これとは別に月払地代と解体準備金が続くため、購入価格だけでなく、保有期間中の総額で考える必要があります。

定期借地権付きマンションへの住宅ローンは、金融機関によって利用条件や借入期間が異なります。すべての銀行で所有権マンションと同じ条件になるわけではないため、Anseraでは検討住戸に対応できる金融機関と毎月の総負担を一緒に整理します。

駐車場は26台、一般販売住戸への割当は20台

敷地内駐車場は機械式20台、平面6台です。一般販売対象53戸に対する割当は20台（身障者用1台を含む）と案内されています。

一般販売対象53戸に対して20台なので、すべての住戸に1台分が付くわけではありません。区画の抽選方法、機械式駐車場の車幅・全長・全高・重量、出庫時間、EV充電設備の条件は、公開されている物件概要には記載されていません。車が欠かせない方には、住戸と駐車区画を一体で検討する必要がある物件です。

将来売るときに買主が見るポイント

南青山、新築、表参道徒歩圏という希少性は、将来の買主にも伝わりやすい魅力です。一方、定期借地権は年月がたつほど、残りの借地期間と住宅ローンの条件が重視されます。

将来の売却価格を考えるときは、所有権マンションの相場だけでは判断できません。残存期間が近い定期借地権の成約事例、毎月の費用、金融機関の融資条件も合わせて見る必要があります。

短期の値上がりだけを前提にせず、10年後や15年後にどのような方が買いたいと思う住戸かを想像して選ぶことが、将来の売りやすさにつながります。

公開情報だけでは決まらない8項目

次の項目は階や住戸、契約時期によって変わるため、記事上で一律の答えを出せません。Anseraへご相談いただければ、資料の取り寄せから比較までまとめて対応します。

• 住戸ごとの方角、眺望、隣接建物までの距離
• 下がり天井と梁がある範囲、家具を置いたときの有効寸法
• 管理費・修繕積立金・地代・解体準備金を合計した月額
• 前払地代の支払時期と売却・相続時の扱い
• 駐車場の抽選方法、車両制限、EV充電設備
• 利用できる住宅ローン、借入期間、売却時の買主側の融資条件
• ペット飼育、賃貸、リフォームに関する管理規約
• 入居時期と工事・引越しの具体的な日程

この物件を選ぶ前に整理したいこと

パークコート青山高樹町 ザ タワーは、表参道の商業地と高樹町の住宅地の間で、徒歩生活、車移動、文化施設への近さを楽しめる住まいです。南青山の新築タワーという希少性に加え、日常の動線を支える共用設備も魅力です。

その一方で、定期借地権の期間、地代と解体準備金、利用できる住宅ローン、将来の売却条件は購入前に理解しておく必要があります。眺望や内装だけで決めず、近隣の所有権マンションとの価格差と保有中の総費用まで比べることで、納得できる選択につながります。

掲載内容は2026年9月14日時点の公式物件概要、港区の通学区域・学校選択希望制の案内をもとにしています。販売価格、販売戸数、竣工・入居時期、管理費等は変更される場合があります。